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Maison 6 pièces 221 m²

VilleCastres (81)
Surface221m²
Coût Total245 440€
Loyer Annuel23 550€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois+496€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 221 m²
Prix au m² : 678,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 221 m² - Maison 6 pièces 221 m²

Nous vous présentons cette maison cossue aux volumes généreux. Elle comprend 4 chambres, deux séjours, deux cuisines, une très grande salle de bains ainsi que 2 garages le tout avec jardin. Ce bien pourra autant convenir à une famille qu'à un artisan. Contactez-nous pour de plus amples informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 221 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/04/2026

Consommation énergie primaire : 199 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 180 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 870 € et 5 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.654972, 2.185972
Total : 245 440€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 83 440€
Valeur du bien : 233 440€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 221m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1962€/mois
Loyer annuel estimé : 23550€/an
Fourchette totale : 1512€ - 2547€/mois
Fourchette annuelle : 18143€ - 30568€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 655,65 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :365 898 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-215 898€ (-59.0%)
Marge achat-revente :120 458€ (32.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 198,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 270,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 159,10€
Coût de l'assurance :21 476,00€
Taxe foncière : 2 354,97€/an
Soit par mois : 196,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 962,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 466,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :495,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 221 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 221 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 440 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 350€
    Fenêtres double vitrage PVC: 27 fenêtres × 1 050€ = 28 350€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:11 050€
    Isolation des combles: 221 m² × 50€/m² = 11 050€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 10 000€ = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3 840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 550 €/an
Calcul : 1 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 859 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 576 €
Revenus locatifs : +23 550 €
Charges déductibles : -94 576 €
Résultat foncier Année 1 : -71 026 €(Déficit de 71 026 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 136 €/an
Revenus locatifs : +23 550 €
Charges déductibles : -11 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49626.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 550 €94 584 €7 930 €-71 034 €21 400 €49 634 €49 634 €
224 021 €10 929 €7 715 €13 091 €--36 543 €
324 501 €10 708 €7 494 €13 793 €--22 750 €
424 991 €10 479 €7 265 €14 512 €--8 238 €
525 491 €10 243 €7 029 €15 248 €---
626 001 €9 999 €6 785 €16 002 €---
726 521 €9 747 €6 533 €16 774 €---
827 051 €9 486 €6 272 €17 565 €---
927 592 €9 217 €6 003 €18 375 €---
1028 144 €8 939 €5 725 €19 205 €---
1128 707 €8 651 €5 437 €20 056 €---
1229 281 €8 354 €5 140 €20 927 €---
1329 867 €8 047 €4 833 €21 819 €---
1430 464 €7 730 €4 516 €22 734 €---
1531 073 €7 403 €4 189 €23 670 €---
1631 695 €7 064 €3 850 €24 630 €---
1732 329 €6 715 €3 501 €25 614 €---
1832 975 €6 353 €3 139 €26 622 €---
1933 635 €5 980 €2 766 €27 655 €---
2034 307 €5 595 €2 381 €28 713 €---
2134 994 €5 196 €1 982 €29 797 €---
2235 693 €4 784 €1 570 €30 909 €---
2336 407 €4 359 €1 145 €32 048 €---
2437 135 €3 920 €706 €33 216 €---
2537 878 €3 466 €252 €34 413 €---
TOTAL754 303 €277 949 €114 159 €476 354 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 476 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 945 €-6 420 €+11 365 €
2+4 945 €0 €+4 945 €
3+4 945 €0 €+4 945 €
4+4 945 €0 €+4 945 €
5+4 945 €+2 103 €+2 842 €
6+4 945 €+4 801 €+144 €
7+4 945 €+5 032 €-87 €
8+4 945 €+5 270 €-325 €
9+4 945 €+5 513 €-568 €
10+4 945 €+5 762 €-817 €
11+4 945 €+6 017 €-1 072 €
12+4 945 €+6 278 €-1 333 €
13+4 945 €+6 546 €-1 601 €
14+4 945 €+6 820 €-1 875 €
15+4 945 €+7 101 €-2 156 €
16+4 945 €+7 389 €-2 444 €
17+4 945 €+7 684 €-2 739 €
18+4 945 €+7 987 €-3 042 €
19+4 945 €+8 296 €-3 351 €
20+4 945 €+8 614 €-3 669 €
21+4 945 €+8 939 €-3 994 €
22+4 945 €+9 273 €-4 328 €
23+4 945 €+9 614 €-4 669 €
24+4 945 €+9 965 €-5 020 €
25+4 945 €+10 324 €-5 379 €
Total+123 625 €+142 906 €+-19 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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