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Appartement - 4 pièce(s) - 81 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface81
Coût Total144 090
Loyer Annuel8 233
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-374
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 024,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Belle-Isle - Appartement spacieux et lumineux !À vendre : venez découvrir cet appartement T4 de 81 m², dans la ville de Châteauroux (36000). Il est aménagé comme suit : un séjour de 23 m² très lumineux, deux balcons, trois chambres de 11m2 min et une cuisine équipée. Il compte aussi une salle d'eau. L'immeuble possède un chauffage collectif fonctionnant au granulé compris dans les charges. En plus l'appartement dispose d'un séchoir privatif en semi palier.Cet appartement est situé dans une résidence avec ascenseur à partir du 1er étage.Des travaux sont à prévoir.L'appartement se trouve dans la commune de Châteauroux, à deux pas du parc de Belle île. Des écoles (de la maternelle au lycée) sont implantées dans un rayon de 1 km. Niveau transports en commun, il y a la gare Châteauroux à moins de 10 minutes. L'aéroport Châteauroux-Deols est accessible à 5 km. On trouve de nombreux restaurants et deux bureaux de poste dans les environs.Votre agence vous invite à découvrir toutes les originalités de cet appartement à vendre en prenant RDV avec l'un de nos conseillers immobiliers.Logement à consommation énergétique excessive

Prix du bouquet : 83000.0 euros.

Numéro de mandat : 6663

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.820883, 1.696644
Total : 144 090
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 54 450
Valeur du bien : 137 450
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8233€/an
Fourchette totale : 534€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6404€ - 10586€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 743,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 790,61
Coût de l'assurance :12 247,65
Taxe foncière : 823,35€/an
Soit par mois : 68,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 247,92€/mois
Soit par an : 2 975,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 686,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-374,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage collectif au granulé pour garantir son efficacité et conformité aux normes.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE G - Appartement - Nécessité d'assurer un chauffage efficace pour réduire la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les meubles, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine vieillissante nécessitant une mise à jour.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour conformité et confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 450(672 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Rénovation lourde chambres: 33 m² × 50€ = 1650€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€ = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 233 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 090 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 975 €/an
Calcul : 248 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 375
Revenus locatifs : +8 233
Charges déductibles : -63 375
Résultat foncier Année 1 : -55 141(Déficit de 55 141 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 741
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 925 €/an
Revenus locatifs : +8 233
Charges déductibles : -8 925
Résultat foncier Années 2+ : -691 €/an(Déficit de 691 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33741.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 23363 3794 641-55 14621 400 €33 746 €33 746 €
28 3988 8044 515-406406 €-33 746 €
38 5668 6744 386-108108 €-33 746 €
48 7378 5404 252197--33 548 €
58 9128 4024 113511--33 038 €
69 0908 2583 970832--32 206 €
79 2728 1113 8221 162--31 044 €
89 4587 9583 6701 500--29 545 €
99 6477 8003 5121 846--27 698 €
109 8407 6373 3492 202--25 496 €
1110 0377 4693 1812 567--22 928 €
1210 2377 2953 0072 942---
1310 4427 1162 8273 326---
1410 6516 9302 6423 721---
1510 8646 7382 4504 126---
1611 0816 5402 2524 541---
1711 3036 3362 0474 967---
1811 5296 1241 8365 405---
1911 7595 9061 6185 853---
2011 9955 6801 3926 314---
2112 2355 4471 1596 787---
2212 4795 2079187 273---
2312 7294 9586707 771---
2412 9834 7014138 283---
2513 2434 4351478 808---
TOTAL263 721228 44766 79135 27421 913Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 574
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 274
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 729-6 420+8 149
2+1 729-122+1 851
3+1 729-32+1 761
4+1 7290+1 729
5+1 7290+1 729
6+1 7290+1 729
7+1 7290+1 729
8+1 7290+1 729
9+1 7290+1 729
10+1 7290+1 729
11+1 7290+1 729
12+1 729+883+846
13+1 729+998+731
14+1 729+1 116+613
15+1 729+1 238+491
16+1 729+1 362+367
17+1 729+1 490+239
18+1 729+1 621+108
19+1 729+1 756-27
20+1 729+1 894-165
21+1 729+2 036-307
22+1 729+2 182-453
23+1 729+2 331-602
24+1 729+2 485-756
25+1 729+2 642-913
Total+43 225+17 461+25 764
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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