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Appartement à vendre

VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface107
Coût Total190 100
Loyer Annuel13 333
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 485,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Exposition ouest

L'agence Guy Hoquet de Bourg en Bresse vous propose ce magnifique appartement de 107 m² en plein coeur de ville de Bourg en Bresse. Cet appartement composé d'un salon séjour ouvert sur cuisine, de deux chambres, d'un bureau ou une chambrette et d'une salle de bain saura combler les amoureux de belles pierres.La distribution du coin nuit se fait de manière à ce que les chambres soient orientées à l'Est donnant sur une cour au calme puis la pièce de vie orientée à l'Ouest ce qui apporte beaucoup de luminosité à cette pièce . Charme et grands volumes caractérisent ce bien. Vous serez immanquablement séduits par ses planchers massifs et ses moulures au plafond.

On notera la possibilité de créer une chambre supplémentaire sans travaux importants. Le chauffage est assuré par une chaudière gaz de ville, les fenêtres sont en double vitrage. Un bien d'exception à coté des écoles et des commerces à voir impérativement. N'hésitez pas à contacter l'agence Guy Hoquet de Bourg en Bresse pour plus de renseignement. Copropriété de 23 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 765.00 euros. Pascal PELLEGRIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 444 156 731 - BOURG EN BRESSE.

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.205259, 5.227430
Total : 190 100
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 18 380
Valeur du bien : 177 380
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13333€/an
Fourchette totale : 870€ - 1418€/mois
Fourchette annuelle : 10445€ - 17021€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 956,52 €/m²
Basé sur :687 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 348
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-50 348 (-24.0%)
Marge achat-revente :19 248€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 996,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 356,17
Coût de l'assurance :16 633,75
Taxe foncière : 1 333,35€/an
Soit par mois : 111,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 63,75€/mois
Soit par an : 765,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 111,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 171,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 85 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 380(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète: 10 m² × 960€/m² = 9600€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 pour Bourg-en-Bresse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 333 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 381 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 100 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 525
Revenus locatifs : +13 333
Charges déductibles : -27 525
Résultat foncier Année 1 : -14 191(Déficit de 14 191 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 491
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 145 €/an
Revenus locatifs : +13 333
Charges déductibles : -9 145
Résultat foncier Années 2+ : 4 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3491.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 33327 5316 387-14 19810 700 €3 498 €3 498 €
213 6008 9816 2184 619---
313 8728 8066 0425 066---
414 1508 6245 8615 525---
514 4338 4375 6735 996---
614 7218 2425 4796 479---
715 0168 0415 2786 974---
815 3167 8345 0707 482---
915 6227 6184 8558 004---
1015 9357 3964 6328 539---
1116 2537 1664 4029 088---
1216 5786 9284 1649 651---
1316 9106 6813 91710 229---
1417 2486 4263 66310 822---
1517 5936 1633 39911 431---
1617 9455 8903 12612 055---
1718 3045 6082 84412 696---
1818 6705 3162 55213 355---
1919 0435 0132 25014 030---
2019 4244 7011 93714 723---
2119 8134 3781 61415 435---
2220 2094 0431 28016 166---
2320 6133 69793416 916---
2421 0263 33957617 686---
2521 4462 96920518 477---
TOTAL427 075179 82992 356247 24610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 246
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 800-3 210+6 010
2+2 800+336+2 464
3+2 800+1 520+1 280
4+2 800+1 658+1 142
5+2 800+1 799+1 001
6+2 800+1 944+856
7+2 800+2 092+708
8+2 800+2 245+555
9+2 800+2 401+399
10+2 800+2 562+238
11+2 800+2 726+74
12+2 800+2 895-95
13+2 800+3 069-269
14+2 800+3 247-447
15+2 800+3 429-629
16+2 800+3 617-817
17+2 800+3 809-1 009
18+2 800+4 006-1 206
19+2 800+4 209-1 409
20+2 800+4 417-1 617
21+2 800+4 631-1 831
22+2 800+4 850-2 050
23+2 800+5 075-2 275
24+2 800+5 306-2 506
25+2 800+5 543-2 743
Total+70 000+74 174+-4 174
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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