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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChennevières-sur-Marne (94)
Surface85.6
Coût Total271 060
Loyer Annuel17 747
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 85.6 m²
Prix au m² : 2 330,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, 2 balcons, Belle vue, Exposition sud, Non meublé

À 500m du centre de Chennevières-sur-Marne, ce bel appartement familial de 86 m² occupe le dernier étage de la résidence sécurisée Les Capucins. Parfaitement agencé, il dispose d'une entrée avec rangements, d'un double séjour lumineux sur balcon plein sud avec vue dégagée, et d'une cuisine indépendante avec son propre extérieur. Le coin nuit se compose de trois chambres, d'une salle de bains, d'une salle d'eau avec buanderie et de WC séparés. La copropriété est impeccablement entretenue avec un ravalement récent et une nouvelle chaudière en cours d'installation. Une cave et une place de parking privative viennent compléter ce bien de qualité.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 50 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2058.00 euros et 2785.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Chennevières-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94430
Coordonnées : 48.798440, 2.544621
Total : 271 060
Prix d'acquisition : 199 500
Travaux : 55 600
Valeur du bien : 255 100
Frais de notaire : 15 960
Coût estimé : 15 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.6
Loyer prédit : 17.28€/m²/mois
Fourchette : 14.36€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1479€/mois
Loyer annuel estimé : 17747€/an
Fourchette totale : 1230€ - 1779€/mois
Fourchette annuelle : 14755€ - 21346€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 811,01 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 622
Prix d'achat :199 500
Décote à l'achat :-41 122 (-17.1%)
Marge achat-revente :-30 438€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 342,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 421,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 688,92
Coût de l'assurance :23 717,75
Taxe foncière : 1 774,70€/an
Soit par mois : 147,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 478,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 569,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 600(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 85.6 m² × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 700
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 900
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 40m² × 25€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chennevières-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 747 €/an
Calcul : 1 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 060 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 949 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 422
Revenus locatifs : +17 747
Charges déductibles : -67 422
Résultat foncier Année 1 : -49 675(Déficit de 49 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 275
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 822 €/an
Revenus locatifs : +17 747
Charges déductibles : -11 822
Résultat foncier Années 2+ : 5 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28275.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 74767 4319 108-49 68421 400 €28 284 €28 284 €
218 10211 5898 8666 513--21 771 €
318 46411 3398 6167 125--14 646 €
418 83311 0808 3577 753--6 893 €
519 21010 8128 0898 397---
619 59410 5357 8129 059---
719 98610 2497 5259 737---
820 3869 9527 22910 433---
920 7939 6466 92211 148---
1021 2099 3286 60511 881---
1121 6339 0006 27712 633---
1222 0668 6615 93713 406---
1322 5078 3095 58614 198---
1422 9587 9465 22215 012---
1523 4177 5704 84615 847---
1623 8857 1814 45716 704---
1724 3636 7784 05517 584---
1824 8506 3623 63918 488---
1925 3475 9313 20819 416---
2025 8545 4862 76220 368---
2126 3715 0252 30121 346---
2226 8984 5481 82522 351---
2327 4364 0551 33123 382---
2427 9853 54482124 441---
2528 5453 01629325 529---
TOTAL568 441255 374131 689313 06721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 067
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 727-6 420+10 147
2+3 7270+3 727
3+3 7270+3 727
4+3 7270+3 727
5+3 727+451+3 276
6+3 727+2 718+1 009
7+3 727+2 921+806
8+3 727+3 130+597
9+3 727+3 344+383
10+3 727+3 564+163
11+3 727+3 790-63
12+3 727+4 022-295
13+3 727+4 259-532
14+3 727+4 504-777
15+3 727+4 754-1 027
16+3 727+5 011-1 284
17+3 727+5 275-1 548
18+3 727+5 546-1 819
19+3 727+5 825-2 098
20+3 727+6 110-2 383
21+3 727+6 404-2 677
22+3 727+6 705-2 978
23+3 727+7 015-3 288
24+3 727+7 332-3 605
25+3 727+7 659-3 932
Total+93 175+93 920+-745
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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