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Maison à vendre

Bien expiré
VilleÉtampes (91)
Surface180m²
Coût Total302 200€
Loyer Annuel25 714€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+369€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Salon (total 15 m²), 4 chambres, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

A moins de 10 mn d ETAMPES, Située à Guillerval, dans une commune avec école, à moins de 10 minutes d?Étampes et de sa gare RER C et TER direct Paris-Austerlitz, cette grande maison familiale d?environ 180 m² offre un fort potentiel.

Édifiée sur une parcelle d?environ 410 m², elle comprend :

Au rez-de-chaussée :

Une entrée sur un séjour

Une cuisine dinatoire

Un cellier/buanderie

Une chambre

Une salle de bains

Un WC indépendant

À l?étage :

Possibilité d?aménager trois chambres (dont deux en enfilade),

L?une des chambres fait plus de 37 m²

Une salle d?eau à terminer

Un second WC

Combles :

Un grenier aménageable avec palier et deux pièces supplémentaires

Extérieur :

Une dépendance de plus de 50 m² au sol avec grenier de stockage

Un préau d?environ 48 m²

Un jardinet

Beaucoup de potentiel pour cette maison à terminer de rénover, idéale pour une grande famille ou un projet avec aménagements personnalisés.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Étampes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91150
Coordonnées : 48.420053, 2.131023
Total : 302 200€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 75 400€
Valeur du bien : 285 400€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 2143€/mois
Loyer annuel estimé : 25714€/an
Fourchette totale : 1737€ - 2643€/mois
Fourchette annuelle : 20844€ - 31721€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 474,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :85,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 559,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 079,96€
Coût de l'assurance :25 687,00€
Taxe foncière : 2 571,36€/an
Soit par mois : 214,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 142,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 774,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :368,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 457 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection du sol
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure visible sur murs et sol

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 400 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant pose et électroménager)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant peinture et revêtements)
  • Salon - Rafraîchissement:2 800€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant peinture et sol)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 714 €/an
Calcul : 2 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 027 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 723 €
Revenus locatifs : +25 714 €
Charges déductibles : -88 723 €
Résultat foncier Année 1 : -63 009 €(Déficit de 63 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 323 €/an
Revenus locatifs : +25 714 €
Charges déductibles : -13 323 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41609.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 714 €88 732 €9 734 €-63 019 €21 400 €41 619 €41 619 €
226 228 €13 069 €9 470 €13 159 €--28 460 €
326 752 €12 797 €9 198 €13 955 €--14 505 €
427 287 €12 516 €8 917 €14 772 €---
527 833 €12 226 €8 627 €15 608 €---
628 390 €11 926 €8 327 €16 464 €---
728 958 €11 616 €8 017 €17 342 €---
829 537 €11 296 €7 697 €18 241 €---
930 128 €10 965 €7 366 €19 163 €---
1030 730 €10 623 €7 024 €20 107 €---
1131 345 €10 270 €6 671 €21 074 €---
1231 972 €9 906 €6 307 €22 066 €---
1332 611 €9 529 €5 930 €23 082 €---
1433 263 €9 140 €5 541 €24 124 €---
1533 929 €8 738 €5 139 €25 191 €---
1634 607 €8 322 €4 723 €26 285 €---
1735 299 €7 893 €4 294 €27 406 €---
1836 005 €7 450 €3 851 €28 556 €---
1936 725 €6 992 €3 393 €29 734 €---
2037 460 €6 519 €2 920 €30 941 €---
2138 209 €6 030 €2 431 €32 179 €---
2238 973 €5 525 €1 926 €33 448 €---
2339 753 €5 003 €1 404 €34 750 €---
2440 548 €4 464 €865 €36 084 €---
2541 359 €3 907 €308 €37 451 €---
TOTAL823 614 €305 451 €140 080 €518 163 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 518 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 400 €-6 420 €+11 820 €
2+5 400 €0 €+5 400 €
3+5 400 €0 €+5 400 €
4+5 400 €+80 €+5 320 €
5+5 400 €+4 682 €+718 €
6+5 400 €+4 939 €+461 €
7+5 400 €+5 203 €+197 €
8+5 400 €+5 472 €-72 €
9+5 400 €+5 749 €-349 €
10+5 400 €+6 032 €-632 €
11+5 400 €+6 322 €-922 €
12+5 400 €+6 620 €-1 220 €
13+5 400 €+6 925 €-1 525 €
14+5 400 €+7 237 €-1 837 €
15+5 400 €+7 557 €-2 157 €
16+5 400 €+7 885 €-2 485 €
17+5 400 €+8 222 €-2 822 €
18+5 400 €+8 567 €-3 167 €
19+5 400 €+8 920 €-3 520 €
20+5 400 €+9 282 €-3 882 €
21+5 400 €+9 654 €-4 254 €
22+5 400 €+10 035 €-4 635 €
23+5 400 €+10 425 €-5 025 €
24+5 400 €+10 825 €-5 425 €
25+5 400 €+11 235 €-5 835 €
Total+135 000 €+155 449 €+-20 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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