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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface96m²
Coût Total93 050€
Loyer Annuel9 197€
Rentabilité9.88%
Cashflow/mois+201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 677,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Non meublé

iad France - Frederic Pabiou vous propose: Appartement en duplex 3 chambres. Au Rez de chaussée: une salle d'eau, un WC séparé, une cuisine équipée, un espace bar et un séjour. À l'étage: dégagement avec placard, WC et trois chambres. Chaudière gaz, double vitrage, volets manuels, cave. L'appartement se situe au premier et deuxième étage d'un petit immeuble avec seulement un local commercial (vacant) au Rez de chaussée. Proche des commerces, écoles et transports.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 4 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 0 euros par mois (soit 0 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 266 et classe CLIMAT E indice 58. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Frederic Pabiou mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de chalon-sur-saône sous le numéro 528020936, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.679171, 4.366338
Total : 93 050€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 22 850€
Valeur du bien : 87 850€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9197€/an
Fourchette totale : 595€ - 987€/mois
Fourchette annuelle : 7143€ - 11841€/an
Rentabilité brute :9.88%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :973,99 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 503 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-28 503€ (-30.5%)
Marge achat-revente :453€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :27,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 355,29€
Coût de l'assurance :8 141,87€
Taxe foncière : 919,67€/an
Soit par mois : 76,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage gaz
Quantité: 1 chaudière pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 850 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 unités × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 15€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 197 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 050 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 228 €
Revenus locatifs : +9 197 €
Charges déductibles : -27 228 €
Résultat foncier Année 1 : -18 031 €(Déficit de 18 031 €)
Imputable sur revenu global : 18 031 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 378 €/an
Revenus locatifs : +9 197 €
Charges déductibles : -4 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 819 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 197 €27 231 €3 136 €-18 034 €18 034 €--
29 381 €4 298 €3 053 €5 083 €---
39 568 €4 212 €2 967 €5 356 €---
49 760 €4 123 €2 878 €5 637 €---
59 955 €4 031 €2 785 €5 924 €---
610 154 €3 936 €2 690 €6 218 €---
710 357 €3 837 €2 592 €6 520 €---
810 564 €3 735 €2 490 €6 829 €---
910 775 €3 629 €2 384 €7 146 €---
1010 991 €3 520 €2 275 €7 471 €---
1111 211 €3 407 €2 162 €7 803 €---
1211 435 €3 290 €2 045 €8 145 €---
1311 664 €3 169 €1 924 €8 494 €---
1411 897 €3 044 €1 799 €8 853 €---
1512 135 €2 915 €1 670 €9 220 €---
1612 378 €2 781 €1 536 €9 597 €---
1712 625 €2 642 €1 397 €9 983 €---
1812 878 €2 499 €1 254 €10 379 €---
1913 135 €2 351 €1 105 €10 785 €---
2013 398 €2 197 €952 €11 201 €---
2113 666 €2 038 €793 €11 627 €---
2213 939 €1 874 €629 €12 065 €---
2314 218 €1 704 €459 €12 514 €---
2414 502 €1 528 €283 €12 974 €---
2514 792 €1 346 €101 €13 446 €---
TOTAL294 573 €99 339 €45 355 €195 234 €18 034 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 410 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 234 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-5 410 €+7 341 €
2+1 931 €+1 525 €+406 €
3+1 931 €+1 607 €+324 €
4+1 931 €+1 691 €+240 €
5+1 931 €+1 777 €+154 €
6+1 931 €+1 866 €+65 €
7+1 931 €+1 956 €-25 €
8+1 931 €+2 049 €-118 €
9+1 931 €+2 144 €-213 €
10+1 931 €+2 241 €-310 €
11+1 931 €+2 341 €-410 €
12+1 931 €+2 443 €-512 €
13+1 931 €+2 548 €-617 €
14+1 931 €+2 656 €-725 €
15+1 931 €+2 766 €-835 €
16+1 931 €+2 879 €-948 €
17+1 931 €+2 995 €-1 064 €
18+1 931 €+3 114 €-1 183 €
19+1 931 €+3 235 €-1 304 €
20+1 931 €+3 360 €-1 429 €
21+1 931 €+3 488 €-1 557 €
22+1 931 €+3 620 €-1 689 €
23+1 931 €+3 754 €-1 823 €
24+1 931 €+3 892 €-1 961 €
25+1 931 €+4 034 €-2 103 €
Total+48 275 €+58 570 €+-10 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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