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Appartement type 3 quartier historique

VilleNevers (58)
Surface64.1m²
Coût Total89 800€
Loyer Annuel6 526€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 64.1 m²
Prix au m² : 982,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

NEVERS, quartier Saint-Etienne, venez découvrir cet appartement de 64m2 plein de charme. Parquets, tomettes. Il se compose d'un séjour lumineux, d'une grande cuisine, de 2 chambres, d'une salle de bains et d'un WC. Il se situe en plein centre-ville à proximité de tous les commerces.  Rafraichissement à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.fnaim-beugnot.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.991300, 3.161830
Total : 89 800€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 21 760€
Valeur du bien : 84 760€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.1m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6526€/an
Fourchette totale : 425€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5094€ - 8359€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 073,22 €/m²
Basé sur :362 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 793 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-5 793€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-21 007€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 067,99€
Coût de l'assurance :7 857,50€
Taxe foncière : 652,58€/an
Soit par mois : 54,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du linoléum par un revêtement de sol plus moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais pourrait être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 760 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète (8 m²): 800€/m² × 8 = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol (24 m²): 75€/m² × 24 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds (45 m²): 40€/m² × 45 = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 526 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 830 €
Revenus locatifs : +6 526 €
Charges déductibles : -25 830 €
Résultat foncier Année 1 : -19 305 €(Déficit de 19 305 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 605 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 070 €/an
Revenus locatifs : +6 526 €
Charges déductibles : -4 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 455 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8604.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 526 €25 833 €3 107 €-19 308 €10 700 €8 608 €8 608 €
26 656 €3 992 €3 025 €2 664 €--5 943 €
36 789 €3 908 €2 941 €2 882 €--3 062 €
46 925 €3 820 €2 854 €3 105 €---
57 064 €3 730 €2 763 €3 334 €---
67 205 €3 636 €2 670 €3 568 €---
77 349 €3 540 €2 573 €3 810 €---
87 496 €3 439 €2 472 €4 057 €---
97 646 €3 335 €2 368 €4 311 €---
107 799 €3 228 €2 261 €4 571 €---
117 955 €3 116 €2 149 €4 839 €---
128 114 €3 001 €2 034 €5 113 €---
138 276 €2 881 €1 914 €5 395 €---
148 442 €2 757 €1 791 €5 684 €---
158 611 €2 629 €1 662 €5 981 €---
168 783 €2 496 €1 530 €6 286 €---
178 958 €2 359 €1 392 €6 599 €---
189 138 €2 217 €1 250 €6 921 €---
199 320 €2 069 €1 102 €7 251 €---
209 507 €1 917 €950 €7 590 €---
219 697 €1 758 €792 €7 939 €---
229 891 €1 595 €628 €8 296 €---
2310 089 €1 425 €458 €8 664 €---
2410 290 €1 250 €283 €9 041 €---
2510 496 €1 068 €101 €9 429 €---
TOTAL209 022 €91 000 €45 068 €118 022 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 370 €-3 210 €+4 580 €
2+1 370 €0 €+1 370 €
3+1 370 €0 €+1 370 €
4+1 370 €+13 €+1 357 €
5+1 370 €+1 000 €+370 €
6+1 370 €+1 071 €+299 €
7+1 370 €+1 143 €+227 €
8+1 370 €+1 217 €+153 €
9+1 370 €+1 293 €+77 €
10+1 370 €+1 371 €-1 €
11+1 370 €+1 452 €-82 €
12+1 370 €+1 534 €-164 €
13+1 370 €+1 619 €-249 €
14+1 370 €+1 705 €-335 €
15+1 370 €+1 794 €-424 €
16+1 370 €+1 886 €-516 €
17+1 370 €+1 980 €-610 €
18+1 370 €+2 076 €-706 €
19+1 370 €+2 175 €-805 €
20+1 370 €+2 277 €-907 €
21+1 370 €+2 382 €-1 012 €
22+1 370 €+2 489 €-1 119 €
23+1 370 €+2 599 €-1 229 €
24+1 370 €+2 712 €-1 342 €
25+1 370 €+2 829 €-1 459 €
Total+34 250 €+35 407 €+-1 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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