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Maison à vendre

VilleSaint-Denis-du-Pin (17)
Surface132m²
Coût Total160 690€
Loyer Annuel13 984€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 674,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 3 chambres, Jardin, calme, Exposition est, Pas de cave, Non meublé

La Maison des possibles, dans hameau d'Essouvert-St-Denis-du-Pin, vous propose de découvrir cette maison avec un fort potentiel. Bénéficiant d'une surface de 132 m² et d'un jardin privé de 375 m², ce bien offre de belles possibilités d'aménagement.

Première visite en visio possible.

Une fois les travaux réalisés (Les chambres sont traversantes, la fosse est non conforme, il n'y a pas de mode de chauffage) cette maison de 4 pièces avec 3 chambres sera votre havre de paix idéal.

Luminosité et tranquillité sont au rendez-vous, grâce à son exposition Est et sa situation dans un environnement calme.

Vous apprécierez également la présence d'une dépendance, idéal pour abriter vos effets personnels ou pour aménager un espace de vie supplémentaire.

La taxe foncière s'élève à 700 euros par an.

Ne manquez pas cette opportunité de rénover cette maison à votre image et de créer votre cocon familial. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Les informations Géorisque sont disponibles sur : Contactez Olivier DE Larquier

Annonce publiée par Bruno Bouet (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Saint-Jean-D'Angély, 17400 immatriculé au RSAC de SAINTES sous le n°853 529 402 000 10. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Denis-du-Pin
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.999946, -0.535554
Total : 160 690€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 64 570€
Valeur du bien : 153 570€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13984€/an
Fourchette totale : 949€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 11384€ - 17177€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :967,53 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :127 714 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-38 714€ (-30.3%)
Marge achat-revente :-32 976€ (-25.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :58,92€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 859,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 354,83€
Coût de l'assurance :17 675,90€
Taxe foncière : 700,00€/an
Soit par mois : 58,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 165,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :247,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de mode de chauffage
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec des menuiseries performantes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en état moyen nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, sol et électricité
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 570 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 920€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 975€/fenêtre = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-du-Pin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 984 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 690 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 451 €
Revenus locatifs : +13 984 €
Charges déductibles : -71 451 €
Résultat foncier Année 1 : -57 467 €(Déficit de 57 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 881 €/an
Revenus locatifs : +13 984 €
Charges déductibles : -6 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36067.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 984 €71 456 €5 479 €-57 472 €21 400 €36 072 €36 072 €
214 263 €6 742 €5 335 €7 522 €--28 551 €
314 549 €6 592 €5 185 €7 957 €--20 594 €
414 840 €6 437 €5 030 €8 402 €--12 192 €
515 136 €6 277 €4 870 €8 859 €--3 332 €
615 439 €6 111 €4 704 €9 328 €---
715 748 €5 939 €4 532 €9 808 €---
816 063 €5 762 €4 355 €10 301 €---
916 384 €5 578 €4 171 €10 806 €---
1016 712 €5 387 €3 980 €11 324 €---
1117 046 €5 190 €3 783 €11 856 €---
1217 387 €4 986 €3 579 €12 400 €---
1317 735 €4 775 €3 368 €12 959 €---
1418 089 €4 557 €3 150 €13 532 €---
1518 451 €4 331 €2 924 €14 120 €---
1618 820 €4 097 €2 690 €14 723 €---
1719 196 €3 854 €2 447 €15 342 €---
1819 580 €3 604 €2 197 €15 977 €---
1919 972 €3 344 €1 937 €16 628 €---
2020 371 €3 075 €1 668 €17 296 €---
2120 779 €2 797 €1 390 €17 982 €---
2221 194 €2 510 €1 102 €18 685 €---
2321 618 €2 212 €805 €19 407 €---
2422 051 €1 903 €496 €20 147 €---
2522 492 €1 584 €177 €20 908 €---
TOTAL447 899 €179 101 €79 355 €268 798 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 798 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 937 €-6 420 €+9 357 €
2+2 937 €0 €+2 937 €
3+2 937 €0 €+2 937 €
4+2 937 €0 €+2 937 €
5+2 937 €0 €+2 937 €
6+2 937 €+1 799 €+1 138 €
7+2 937 €+2 943 €-6 €
8+2 937 €+3 090 €-153 €
9+2 937 €+3 242 €-305 €
10+2 937 €+3 397 €-460 €
11+2 937 €+3 557 €-620 €
12+2 937 €+3 720 €-783 €
13+2 937 €+3 888 €-951 €
14+2 937 €+4 060 €-1 123 €
15+2 937 €+4 236 €-1 299 €
16+2 937 €+4 417 €-1 480 €
17+2 937 €+4 603 €-1 666 €
18+2 937 €+4 793 €-1 856 €
19+2 937 €+4 988 €-2 051 €
20+2 937 €+5 189 €-2 252 €
21+2 937 €+5 394 €-2 457 €
22+2 937 €+5 605 €-2 668 €
23+2 937 €+5 822 €-2 885 €
24+2 937 €+6 044 €-3 107 €
25+2 937 €+6 272 €-3 335 €
Total+73 425 €+80 639 €+-7 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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