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Achat : Maison L'Eglise-aux-Bois (19170)

Bien expiré
VilleBonnefond, Bugeat, Gourdon-murat, Lacelle, Lestards, Pradines, Pérols-sur-vézère, Saint-hilaire-les-courbes, Saint-merd-les-oussines, Tarnac, Toy-viam, Viam, Église-aux-bois (19)
Surface155m²
Coût Total173 185€
Loyer Annuel13 608€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 629,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 155 m², 6 pièces, 4 chambres, 1480 m² de terrain, 1 garage

Maison indépendante en pierre avec 4 chambres, à mettre à jour

15 min de Eymoutiers

5 minutes de Lacelle

Jardin avec une rivière (rivière non incluse)

Pourrait être transformé en 2 maisons, chacune avec 2 chambres

Idéal pour une grande famille

Eau de source uniquement (pas de connexion au réseau)

Fosse septique

Ville : Bonnefond, Bugeat, Gourdon-murat, Lacelle, Lestards, Pradines, Pérols-sur-vézère, Saint-hilaire-les-courbes, Saint-merd-les-oussines, Tarnac, Toy-viam, Viam, Église-aux-bois
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19170
Coordonnées : 45.648000, 1.802110
Total : 173 185€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 67 885€
Valeur du bien : 165 385€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1134€/mois
Loyer annuel estimé : 13608€/an
Fourchette totale : 892€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 10701€ - 17304€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 185€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 906,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 584,75€
Coût de l'assurance :15 153,69€
Taxe foncière : 1 360,79€/an
Soit par mois : 113,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 133,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs en pierre
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 885 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:10 885€
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 67€/m² = 10385€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (10 m²) × 10000€ = 10000€
  • Chambres:7 700€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salle à manger:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 134 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 608 €/an
Calcul : 1 134 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 779 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 185 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 361 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 885 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 631 €
Revenus locatifs : +13 608 €
Charges déductibles : -75 631 €
Résultat foncier Année 1 : -62 023 €(Déficit de 62 023 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 623 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 746 €/an
Revenus locatifs : +13 608 €
Charges déductibles : -7 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 862 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40623.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 608 €75 637 €5 785 €-62 029 €21 400 €40 629 €40 629 €
213 880 €7 598 €5 631 €6 283 €--34 346 €
314 158 €7 438 €5 471 €6 719 €--27 627 €
414 441 €7 273 €5 307 €7 167 €--20 459 €
514 730 €7 103 €5 136 €7 627 €--12 833 €
615 024 €6 927 €4 960 €8 097 €--4 736 €
715 325 €6 744 €4 778 €8 580 €---
815 631 €6 556 €4 589 €9 075 €---
915 944 €6 361 €4 394 €9 583 €---
1016 263 €6 159 €4 192 €10 104 €---
1116 588 €5 950 €3 983 €10 637 €---
1216 920 €5 735 €3 768 €11 185 €---
1317 258 €5 511 €3 544 €11 747 €---
1417 603 €5 280 €3 313 €12 323 €---
1517 955 €5 042 €3 075 €12 914 €---
1618 314 €4 795 €2 828 €13 520 €---
1718 681 €4 539 €2 572 €14 142 €---
1819 054 €4 275 €2 308 €14 780 €---
1919 435 €4 001 €2 034 €15 434 €---
2019 824 €3 719 €1 752 €16 105 €---
2120 221 €3 426 €1 459 €16 794 €---
2220 625 €3 124 €1 157 €17 501 €---
2321 037 €2 811 €844 €18 227 €---
2421 458 €2 487 €520 €18 971 €---
2521 887 €2 153 €186 €19 735 €---
TOTAL435 864 €200 643 €83 585 €235 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 858 €-6 420 €+9 278 €
2+2 858 €0 €+2 858 €
3+2 858 €0 €+2 858 €
4+2 858 €0 €+2 858 €
5+2 858 €0 €+2 858 €
6+2 858 €0 €+2 858 €
7+2 858 €+1 153 €+1 705 €
8+2 858 €+2 723 €+135 €
9+2 858 €+2 875 €-17 €
10+2 858 €+3 031 €-173 €
11+2 858 €+3 191 €-333 €
12+2 858 €+3 356 €-498 €
13+2 858 €+3 524 €-666 €
14+2 858 €+3 697 €-839 €
15+2 858 €+3 874 €-1 016 €
16+2 858 €+4 056 €-1 198 €
17+2 858 €+4 242 €-1 384 €
18+2 858 €+4 434 €-1 576 €
19+2 858 €+4 630 €-1 772 €
20+2 858 €+4 832 €-1 974 €
21+2 858 €+5 038 €-2 180 €
22+2 858 €+5 250 €-2 392 €
23+2 858 €+5 468 €-2 610 €
24+2 858 €+5 691 €-2 833 €
25+2 858 €+5 920 €-3 062 €
Total+71 450 €+70 566 €+884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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