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Maison de village en montagne

VilleAston (09)
Surface90m²
Coût Total141 740€
Loyer Annuel9 164€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 88 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 977,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village en montagne - Maison dans un village très agréable. Proche du village les cabanes. Trois chambres dont un dortoir. 3wc terrasse . jardin. Proche plateau de veille. Ax les thermes 10 km. Chemins de randonnée au départ de la maison. Vendue meublée bonne rentabilité.

Ville : Aston
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09310
Coordonnées : 42.774340, 1.674220
Total : 141 740€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 46 700€
Valeur du bien : 134 700€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9164€/an
Fourchette totale : 579€ - 1008€/mois
Fourchette annuelle : 6943€ - 12094€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 709,88 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 889 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-65 889€ (-42.8%)
Marge achat-revente :12 149€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 733,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 926,13€
Coût de l'assurance :12 402,25€
Taxe foncière : 916,36€/an
Soit par mois : 76,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et du WC, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau si chauffage fioul/gaz ancien ou chaudière à condensation si raccordement gaz
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Lavabo:1 500€
    Remplacement du lavabo: 1 lavabo × 300€ = 300€, Remplacement du WC: 1 WC × 500€ = 500€, Plomberie mise aux normes: 300€, Électricité mise aux normes: 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Carrelage:900€
    Carrelage 5 m²: 5 m² × 150€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
  • Cuisine - Rénovation:14 000€
    Cuisine équipée: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant 30 m²: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture 20 m²: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chauffage - Système de chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Remplacement des fenêtres: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aston (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 164 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 687 €
Revenus locatifs : +9 164 €
Charges déductibles : -52 687 €
Résultat foncier Année 1 : -43 524 €(Déficit de 43 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 987 €/an
Revenus locatifs : +9 164 €
Charges déductibles : -5 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22123.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 164 €52 692 €4 579 €-43 528 €21 400 €22 128 €22 128 €
29 347 €5 868 €4 456 €3 479 €--18 649 €
39 534 €5 740 €4 328 €3 794 €--14 856 €
49 724 €5 608 €4 196 €4 116 €--10 740 €
59 919 €5 472 €4 059 €4 447 €--6 292 €
610 117 €5 331 €3 918 €4 787 €--1 506 €
710 320 €5 185 €3 773 €5 135 €---
810 526 €5 035 €3 622 €5 492 €---
910 737 €4 879 €3 467 €5 858 €---
1010 951 €4 718 €3 306 €6 233 €---
1111 170 €4 552 €3 140 €6 618 €---
1211 394 €4 381 €2 968 €7 013 €---
1311 622 €4 204 €2 791 €7 418 €---
1411 854 €4 021 €2 608 €7 833 €---
1512 091 €3 831 €2 419 €8 260 €---
1612 333 €3 636 €2 224 €8 697 €---
1712 580 €3 434 €2 022 €9 146 €---
1812 831 €3 225 €1 813 €9 606 €---
1913 088 €3 010 €1 597 €10 078 €---
2013 350 €2 787 €1 375 €10 562 €---
2113 617 €2 557 €1 145 €11 060 €---
2213 889 €2 319 €907 €11 570 €---
2314 167 €2 074 €661 €12 093 €---
2414 450 €1 820 €407 €12 630 €---
2514 739 €1 558 €145 €13 181 €---
TOTAL293 512 €147 937 €65 926 €145 575 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-6 420 €+8 344 €
2+1 924 €0 €+1 924 €
3+1 924 €0 €+1 924 €
4+1 924 €0 €+1 924 €
5+1 924 €0 €+1 924 €
6+1 924 €0 €+1 924 €
7+1 924 €+1 089 €+835 €
8+1 924 €+1 647 €+277 €
9+1 924 €+1 757 €+167 €
10+1 924 €+1 870 €+54 €
11+1 924 €+1 985 €-61 €
12+1 924 €+2 104 €-180 €
13+1 924 €+2 225 €-301 €
14+1 924 €+2 350 €-426 €
15+1 924 €+2 478 €-554 €
16+1 924 €+2 609 €-685 €
17+1 924 €+2 744 €-820 €
18+1 924 €+2 882 €-958 €
19+1 924 €+3 023 €-1 099 €
20+1 924 €+3 169 €-1 245 €
21+1 924 €+3 318 €-1 394 €
22+1 924 €+3 471 €-1 547 €
23+1 924 €+3 628 €-1 704 €
24+1 924 €+3 789 €-1 865 €
25+1 924 €+3 954 €-2 030 €
Total+48 100 €+43 672 €+4 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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