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Vente maison 6 pièces 155 m² Roudouallec (56110) - Superimmo

VilleRoudouallec (56)
Surface155m²
Coût Total174 554€
Loyer Annuel12 975€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 567,23 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A découvrir sans tarder ! Cette maison aux volumes généreux sera vous séduire par son authenticité. Elle bénéficie de 5 chambres, d'un petit jardin avec dépendance et d'un grand garage non attenant mais proche de la maison avec jardin, pour y réaliser un potager. La maison est raccordée au tout à l'égout.

Ville : Roudouallec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56110
Coordonnées : 48.127724, -3.720339
Total : 174 554€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 79 600€
Valeur du bien : 167 520€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12975€/an
Fourchette totale : 852€ - 1373€/mois
Fourchette annuelle : 10221€ - 16471€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 271,43 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 072 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-109 152€ (-55.4%)
Marge achat-revente :22 518€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 554€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,64€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 898,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 020,25€
Coût de l'assurance :13 091,55€
Taxe foncière : 1 297,50€/an
Soit par mois : 108,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 081,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 5 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 155 m²
Raison: Normes de sécurité et de santé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 600 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 300€
    Isolation combles: 155 m² × 70€/m² = 10850€, Main d'œuvre: 450€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 700€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€/fenêtre = 15200€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation:8 200€
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Revêtement de sol: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Électricité: 600€/chambre × 5 = 3000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation salon: 1 salon = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:6 200€
    Mise à jour plomberie: 155 m² × 40€/m² = 6200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 975 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 554 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 107 €
Revenus locatifs : +12 975 €
Charges déductibles : -87 107 €
Résultat foncier Année 1 : -74 132 €(Déficit de 74 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 507 €/an
Revenus locatifs : +12 975 €
Charges déductibles : -7 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52732.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 975 €87 113 €5 692 €-74 138 €21 400 €52 738 €52 738 €
213 234 €7 360 €5 538 €5 875 €--46 863 €
313 499 €7 201 €5 380 €6 298 €--40 565 €
413 769 €7 038 €5 217 €6 731 €--33 833 €
514 045 €6 869 €5 047 €7 176 €--26 658 €
614 325 €6 694 €4 873 €7 632 €--19 026 €
714 612 €6 513 €4 692 €8 099 €--10 927 €
814 904 €6 327 €4 505 €8 578 €--2 350 €
915 202 €6 134 €4 313 €9 069 €---
1015 506 €5 934 €4 113 €9 572 €---
1115 816 €5 728 €3 907 €10 088 €---
1216 133 €5 515 €3 694 €10 617 €---
1316 455 €5 295 €3 474 €11 160 €---
1416 784 €5 068 €3 247 €11 717 €---
1517 120 €4 833 €3 012 €12 287 €---
1617 463 €4 590 €2 769 €12 873 €---
1717 812 €4 339 €2 518 €13 473 €---
1818 168 €4 079 €2 258 €14 089 €---
1918 531 €3 811 €1 990 €14 720 €---
2018 902 €3 534 €1 713 €15 368 €---
2119 280 €3 247 €1 426 €16 033 €---
2219 666 €2 951 €1 130 €16 714 €---
2320 059 €2 645 €824 €17 414 €---
2420 460 €2 329 €508 €18 131 €---
2520 869 €2 002 €181 €18 867 €---
TOTAL415 592 €207 149 €82 020 €208 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 725 €-6 420 €+9 145 €
2+2 725 €0 €+2 725 €
3+2 725 €0 €+2 725 €
4+2 725 €0 €+2 725 €
5+2 725 €0 €+2 725 €
6+2 725 €0 €+2 725 €
7+2 725 €0 €+2 725 €
8+2 725 €0 €+2 725 €
9+2 725 €+2 016 €+709 €
10+2 725 €+2 872 €-147 €
11+2 725 €+3 026 €-301 €
12+2 725 €+3 185 €-460 €
13+2 725 €+3 348 €-623 €
14+2 725 €+3 515 €-790 €
15+2 725 €+3 686 €-961 €
16+2 725 €+3 862 €-1 137 €
17+2 725 €+4 042 €-1 317 €
18+2 725 €+4 227 €-1 502 €
19+2 725 €+4 416 €-1 691 €
20+2 725 €+4 610 €-1 885 €
21+2 725 €+4 810 €-2 085 €
22+2 725 €+5 014 €-2 289 €
23+2 725 €+5 224 €-2 499 €
24+2 725 €+5 439 €-2 714 €
25+2 725 €+5 660 €-2 935 €
Total+68 125 €+62 533 €+5 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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