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Appartement

VilleBordeaux (33)
Surface84
Coût Total213 940
Loyer Annuel14 526
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-16
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 940,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À VENDRE BORDEAUX QUARTIER EURATLANTIQUE Nous vous proposons un appartement T4 traversant situé dans le quartier Euratlantique de Bordeaux en pleine mutation, au pied du tramway. L'appartement est entièrement à rénover, ce qui vous permettra de personnaliser l'espace selon vos goûts et vos besoins. Vous aurez ainsi la liberté de choisir votre propre décoration et d'aménager les lieux à votre convenance. La pièce de vie donne sur une première terrasse exposée S/O, la cuisine a son propre balcon pour profiter des petits déjeuners à l'extérieur, et les trois chambres donnent sur une autre terrasse, exposée N/E. L'une des chambres a sa salle d'eau privative, un atout majeur pour le côté parental. La configuration de l'appartement permet de bénéficier d'une belle luminosité naturelle, créant une atmosphère chaleureuse et accueillante. Ce bien est vendu avec un place de parking privative en sous sol et une place privative aérienne. Il représente une opportunité intéressante pour les personnes à la recherche d'un logement à personnaliser selon leurs envies. Que ce soit pour un premier achat ou un investissement locatif, cet appartement saura répondre à vos attentes. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Procédure en cours. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Bordeaux-33000/183

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33800
Coordonnées : 44.816774, -0.552046
Total : 213 940
Prix d'acquisition : 163 000
Travaux : 37 900
Valeur du bien : 200 900
Frais de notaire : 13 040
Coût estimé : 13 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14526€/an
Fourchette totale : 887€ - 1653€/mois
Fourchette annuelle : 10639€ - 19833€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 151,86 €/m²
Basé sur :269 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 756
Prix d'achat :163 000
Décote à l'achat :-101 756 (-38.4%)
Marge achat-revente :50 816€ (19.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 105,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 507,81
Coût de l'assurance :18 184,90
Taxe foncière : 1 452,59€/an
Soit par mois : 121,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 226,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 150€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture et rafraîchissement du sol: 25 m² × 40€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 526 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 940 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 453 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 985
Revenus locatifs : +14 526
Charges déductibles : -46 985
Résultat foncier Année 1 : -32 459(Déficit de 32 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 059
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 085 €/an
Revenus locatifs : +14 526
Charges déductibles : -9 085
Résultat foncier Années 2+ : 5 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11059.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 52646 9926 912-32 46621 400 €11 066 €11 066 €
214 8168 9056 7255 911--5 155 €
315 1138 7126 5326 400---
415 4158 5136 3336 902---
515 7238 3076 1277 416---
616 0388 0945 9147 944---
716 3587 8745 6948 484---
816 6867 6475 4679 039---
917 0197 4125 2329 607---
1017 3607 1704 99010 190---
1117 7076 9194 73910 788---
1218 0616 6604 48111 401---
1318 4226 3934 21312 029---
1418 7916 1173 93712 674---
1519 1675 8313 65113 335---
1619 5505 5363 35614 014---
1719 9415 2313 05114 709---
1820 3404 9172 73715 423---
1920 7474 5912 41116 155---
2021 1614 2552 07516 906---
2121 5853 9081 72817 677---
2222 0163 5491 36918 468---
2322 4573 17899819 279---
2422 9062 79561520 111---
2523 3642 39921920 965---
TOTAL465 268191 90799 508273 36021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 360
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 050-6 420+9 470
2+3 0500+3 050
3+3 050+374+2 676
4+3 050+2 071+979
5+3 050+2 225+825
6+3 050+2 383+667
7+3 050+2 545+505
8+3 050+2 712+338
9+3 050+2 882+168
10+3 050+3 057-7
11+3 050+3 236-186
12+3 050+3 420-370
13+3 050+3 609-559
14+3 050+3 802-752
15+3 050+4 001-951
16+3 050+4 204-1 154
17+3 050+4 413-1 363
18+3 050+4 627-1 577
19+3 050+4 847-1 797
20+3 050+5 072-2 022
21+3 050+5 303-2 253
22+3 050+5 540-2 490
23+3 050+5 784-2 734
24+3 050+6 033-2 983
25+3 050+6 289-3 239
Total+76 250+82 008+-5 758
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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