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T4 de 70m2

VilleSalon-de-Provence (13)
Surface70
Coût Total163 822
Loyer Annuel10 302
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-339
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 941,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement T4 de 4 pièces de 70 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 4 étages sans ascenseur, à Salon-de-Provence. Construite dans les années 1960, cette propriété offre un espace de vie fonctionnel et bien aménagé. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine équipée et séparée dispose d'une belle luminosité naturelle. Le séjour donne sur un parc verdoyant. Possibilité de faire séjour/salle à manger et deux chambres.

  • Très bon état général
  • Cuisine équipée et séparée avec loggia
  • nombreux rangements et penderies
  • menuiserie en PVC et double vitrage
  • Chauffage collectif au sol
  • Interphone
  • Cave
  • Stationnement facile au pied de l'immeuble
  • Arrêt bus à proximité
  • Proximité des commerces, écoles, centres médicaux, administrations et accès à l'entrée de l'autoroute à 10 minutes. Aucun travaux à prévoir. Classe énergie D - Que ce soit pour une résidence principale, secondaire un investissement locatif ou un pied à terre, cet appartement est une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. AGENCE S'ABSTENIR MERCI.
Ville : Salon-de-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13300
Coordonnées : 43.648100, 5.096060
Total : 163 822
Prix d'acquisition : 135 900
Travaux : 17 050
Valeur du bien : 152 950
Frais de notaire : 10 872
Coût estimé : 10 872
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.81€ - 15.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10302€/an
Fourchette totale : 687€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 8243€ - 12875€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 490,9 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 363
Prix d'achat :135 900
Décote à l'achat :-38 463 (-22.1%)
Marge achat-revente :10 541€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 822
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 847,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 281,52
Coût de l'assurance :12 286,65
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 858,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 197,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-339,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 050(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Mise aux normes chauffage collectif au sol: 1 système pour 70 m² × 120€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 3600€
  • Salle de bain:1 500
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 1350€
  • Chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:500
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon-de-Provence. Main d'œuvre incluse. Les prix pour le chauffage collectif sont estimés à 120€/m², incluant la mise aux normes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 822 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 159
Revenus locatifs : +10 302
Charges déductibles : -27 159
Résultat foncier Année 1 : -16 857(Déficit de 16 857 €)
Imputable sur revenu global : 16 857
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 109 €/an
Revenus locatifs : +10 302
Charges déductibles : -10 109
Résultat foncier Années 2+ : 193 €/an
Prix d'achat du bien : 135 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 335(65% de 135 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 212 €/an
Calcul : 88 335 € × 3,636% = 3 212
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 30227 1645 423-16 86316 863 €--
210 5089 9705 278538---
310 7189 8205 128898---
410 9329 6654 9731 268---
511 1519 5044 8131 647---
611 3749 3394 6472 035---
711 6019 1674 4762 434---
811 8338 9904 2992 843---
912 0708 8074 1153 263---
1012 3128 6173 9263 694---
1112 5588 4223 7304 136---
1212 8098 2193 5284 590---
1313 0658 0103 3185 056---
1413 3267 7933 1025 533---
1513 5937 5692 8786 024---
1613 8657 3382 6466 527---
1714 1427 0982 4077 044---
1814 4256 8512 1597 574---
1914 7136 5951 9038 119---
2015 0086 3301 6388 678---
2115 3086 0561 3659 252---
2215 6145 7731 0829 841---
2315 9265 48078910 446---
2416 2455 17848611 067---
2516 5704 86517311 705---
TOTAL329 968212 61878 282117 35016 863Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 059
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 350
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 163-5 059+7 222
2+2 163+161+2 002
3+2 163+269+1 894
4+2 163+380+1 783
5+2 163+494+1 669
6+2 163+611+1 552
7+2 163+730+1 433
8+2 163+853+1 310
9+2 163+979+1 184
10+2 163+1 108+1 055
11+2 163+1 241+922
12+2 163+1 377+786
13+2 163+1 517+646
14+2 163+1 660+503
15+2 163+1 807+356
16+2 163+1 958+205
17+2 163+2 113+50
18+2 163+2 272-109
19+2 163+2 436-273
20+2 163+2 603-440
21+2 163+2 776-613
22+2 163+2 952-789
23+2 163+3 134-971
24+2 163+3 320-1 157
25+2 163+3 511-1 348
Total+54 075+35 205+18 870
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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