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T4 de 70m2

Bien expiré
VilleSalon-de-Provence (13)
Surface70m²
Coût Total163 822€
Loyer Annuel10 302€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-339€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 941,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement T4 de 4 pièces de 70 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 4 étages sans ascenseur, à Salon-de-Provence. Construite dans les années 1960, cette propriété offre un espace de vie fonctionnel et bien aménagé. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine équipée et séparée dispose d'une belle luminosité naturelle. Le séjour donne sur un parc verdoyant. Possibilité de faire séjour/salle à manger et deux chambres.

  • Très bon état général
  • Cuisine équipée et séparée avec loggia
  • nombreux rangements et penderies
  • menuiserie en PVC et double vitrage
  • Chauffage collectif au sol
  • Interphone
  • Cave
  • Stationnement facile au pied de l'immeuble
  • Arrêt bus à proximité
  • Proximité des commerces, écoles, centres médicaux, administrations et accès à l'entrée de l'autoroute à 10 minutes. Aucun travaux à prévoir. Classe énergie D - Que ce soit pour une résidence principale, secondaire un investissement locatif ou un pied à terre, cet appartement est une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. AGENCE S'ABSTENIR MERCI.
Ville : Salon-de-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13300
Coordonnées : 43.648100, 5.096060
Total : 163 822€
Prix d'acquisition : 135 900€
Travaux : 17 050€
Valeur du bien : 152 950€
Frais de notaire : 10 872€
Coût estimé : 10 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.81€ - 15.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10302€/an
Fourchette totale : 687€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 8243€ - 12875€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 490,9 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 363 €
Prix d'achat :135 900 €
Décote à l'achat :-38 463€ (-22.1%)
Marge achat-revente :10 541€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 847,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 281,52€
Coût de l'assurance :12 286,65€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 858,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 197,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-339,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 050 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Mise aux normes chauffage collectif au sol: 1 système pour 70 m² × 120€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 3600€
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 1350€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:500€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon-de-Provence. Main d'œuvre incluse. Les prix pour le chauffage collectif sont estimés à 120€/m², incluant la mise aux normes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 822 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 159 €
Revenus locatifs : +10 302 €
Charges déductibles : -27 159 €
Résultat foncier Année 1 : -16 857 €(Déficit de 16 857 €)
Imputable sur revenu global : 16 857 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 109 €/an
Revenus locatifs : +10 302 €
Charges déductibles : -10 109 €
Résultat foncier Années 2+ : 193 €/an
Prix d'achat du bien : 135 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 335 €(65% de 135 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 212 €/an
Calcul : 88 335 € × 3,636% = 3 212 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 302 €27 164 €5 423 €-16 863 €16 863 €--
210 508 €9 970 €5 278 €538 €---
310 718 €9 820 €5 128 €898 €---
410 932 €9 665 €4 973 €1 268 €---
511 151 €9 504 €4 813 €1 647 €---
611 374 €9 339 €4 647 €2 035 €---
711 601 €9 167 €4 476 €2 434 €---
811 833 €8 990 €4 299 €2 843 €---
912 070 €8 807 €4 115 €3 263 €---
1012 312 €8 617 €3 926 €3 694 €---
1112 558 €8 422 €3 730 €4 136 €---
1212 809 €8 219 €3 528 €4 590 €---
1313 065 €8 010 €3 318 €5 056 €---
1413 326 €7 793 €3 102 €5 533 €---
1513 593 €7 569 €2 878 €6 024 €---
1613 865 €7 338 €2 646 €6 527 €---
1714 142 €7 098 €2 407 €7 044 €---
1814 425 €6 851 €2 159 €7 574 €---
1914 713 €6 595 €1 903 €8 119 €---
2015 008 €6 330 €1 638 €8 678 €---
2115 308 €6 056 €1 365 €9 252 €---
2215 614 €5 773 €1 082 €9 841 €---
2315 926 €5 480 €789 €10 446 €---
2416 245 €5 178 €486 €11 067 €---
2516 570 €4 865 €173 €11 705 €---
TOTAL329 968 €212 618 €78 282 €117 350 €16 863 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 059 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 163 €-5 059 €+7 222 €
2+2 163 €+161 €+2 002 €
3+2 163 €+269 €+1 894 €
4+2 163 €+380 €+1 783 €
5+2 163 €+494 €+1 669 €
6+2 163 €+611 €+1 552 €
7+2 163 €+730 €+1 433 €
8+2 163 €+853 €+1 310 €
9+2 163 €+979 €+1 184 €
10+2 163 €+1 108 €+1 055 €
11+2 163 €+1 241 €+922 €
12+2 163 €+1 377 €+786 €
13+2 163 €+1 517 €+646 €
14+2 163 €+1 660 €+503 €
15+2 163 €+1 807 €+356 €
16+2 163 €+1 958 €+205 €
17+2 163 €+2 113 €+50 €
18+2 163 €+2 272 €-109 €
19+2 163 €+2 436 €-273 €
20+2 163 €+2 603 €-440 €
21+2 163 €+2 776 €-613 €
22+2 163 €+2 952 €-789 €
23+2 163 €+3 134 €-971 €
24+2 163 €+3 320 €-1 157 €
25+2 163 €+3 511 €-1 348 €
Total+54 075 €+35 205 €+18 870 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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