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vente - maison

VilleCholet (49)
Surface196m²
Coût Total225 600€
Loyer Annuel24 546€
Rentabilité10.88%
Cashflow/mois+643€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 1 010,2 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle d eau, Terrasse, Petit prix

Votre agence 123webimmo vous présente : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site du gouvernement : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.057519, -0.878089
Total : 225 600€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 11 760€
Valeur du bien : 209 760€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 10.44€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2046€/mois
Loyer annuel estimé : 24546€/an
Fourchette totale : 1618€ - 2585€/mois
Fourchette annuelle : 19421€ - 31025€/an
Rentabilité brute :10.88%
Fourchette de rentabilité :8.61% - 13.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 130,43 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :417 564 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-219 564€ (-52.6%)
Marge achat-revente :191 964€ (46.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 131,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :65,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 197,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 948,42€
Coût de l'assurance :19 740,00€
Taxe foncière : 2 454,63€/an
Soit par mois : 204,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 045,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 402,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :643,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 196 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 196 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 760 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 760€
    Isolation des combles perdus: 196 m² × 60€/m² = 11760€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 046 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 546 €/an
Calcul : 2 046 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 846 €
Revenus locatifs : +24 546 €
Charges déductibles : -22 846 €
Résultat foncier Année 1 : 1 700 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 086 €/an
Revenus locatifs : +24 546 €
Charges déductibles : -11 086 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 460 €/an
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 546 €22 853 €7 849 €1 693 €---
225 037 €10 888 €7 644 €14 149 €---
325 538 €10 676 €7 432 €14 862 €---
426 049 €10 456 €7 212 €15 593 €---
526 570 €10 228 €6 984 €16 342 €---
627 101 €9 992 €6 748 €17 109 €---
727 643 €9 748 €6 503 €17 896 €---
828 196 €9 494 €6 250 €18 702 €---
928 760 €9 232 €5 988 €19 528 €---
1029 335 €8 960 €5 716 €20 375 €---
1129 922 €8 679 €5 435 €21 243 €---
1230 520 €8 388 €5 143 €22 133 €---
1331 131 €8 086 €4 841 €23 045 €---
1431 753 €7 773 €4 529 €23 980 €---
1532 388 €7 449 €4 205 €24 939 €---
1633 036 €7 114 €3 869 €25 922 €---
1733 697 €6 766 €3 522 €26 931 €---
1834 371 €6 406 €3 162 €27 964 €---
1935 058 €6 034 €2 789 €29 025 €---
2035 759 €5 647 €2 403 €30 112 €---
2136 474 €5 248 €2 003 €31 227 €---
2237 204 €4 833 €1 589 €32 371 €---
2337 948 €4 404 €1 160 €33 544 €---
2438 707 €3 960 €716 €34 747 €---
2539 481 €3 500 €255 €35 981 €---
TOTAL786 225 €206 814 €113 948 €579 411 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 579 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 155 €+508 €+4 647 €
2+5 155 €+4 245 €+910 €
3+5 155 €+4 459 €+696 €
4+5 155 €+4 678 €+477 €
5+5 155 €+4 902 €+253 €
6+5 155 €+5 133 €+22 €
7+5 155 €+5 369 €-214 €
8+5 155 €+5 610 €-455 €
9+5 155 €+5 858 €-703 €
10+5 155 €+6 112 €-957 €
11+5 155 €+6 373 €-1 218 €
12+5 155 €+6 640 €-1 485 €
13+5 155 €+6 913 €-1 758 €
14+5 155 €+7 194 €-2 039 €
15+5 155 €+7 482 €-2 327 €
16+5 155 €+7 777 €-2 622 €
17+5 155 €+8 079 €-2 924 €
18+5 155 €+8 389 €-3 234 €
19+5 155 €+8 707 €-3 552 €
20+5 155 €+9 034 €-3 879 €
21+5 155 €+9 368 €-4 213 €
22+5 155 €+9 711 €-4 556 €
23+5 155 €+10 063 €-4 908 €
24+5 155 €+10 424 €-5 269 €
25+5 155 €+10 794 €-5 639 €
Total+128 875 €+173 823 €+-44 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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