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Maison 4 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleHaims (86)
Surface60m²
Coût Total82 200€
Loyer Annuel5 584€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 566,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de campagne à rénover avec dépendances

A45769HRC86 - Maison de campagne pleine de charme, située dans un environnement calme avec de belles vues dégagées. Elle se compose de plusieurs pièces offrant un beau potentiel de réaménagement, avec deux chambres et des dépendances incluant une écurie et un garage. Le tout est complété par un jardin agréable, idéal pour profiter de la nature environnante. Des travaux de rénovation sont à prévoir, permettant de créer un projet sur mesure. Situation pratique à proximité de Haims, Saint-Savin et Montmorillon, avec accès aux commodités essentielles.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A45769HRC86 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Haims
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Coordonnées : 46.502823, 0.917140
Total : 82 200€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 45 480€
Valeur du bien : 79 480€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 465€/mois
Loyer annuel estimé : 5584€/an
Fourchette totale : 370€ - 585€/mois
Fourchette annuelle : 4442€ - 7019€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :923,08 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :55 385 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-21 385€ (-38.6%)
Marge achat-revente :-26 815€ (-48.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :412,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :23,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 436,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 650,89€
Coût de l'assurance :7 192,50€
Taxe foncière : 558,36€/an
Soit par mois : 46,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 465,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 483,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (estimation 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 480 €(758 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:3 000€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Haims). Les prix ont été adaptés pour refléter le marché local. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 465 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 584 €/an
Calcul : 465 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 191 €
Revenus locatifs : +5 584 €
Charges déductibles : -49 191 €
Résultat foncier Année 1 : -43 608 €(Déficit de 43 608 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 208 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 711 €/an
Revenus locatifs : +5 584 €
Charges déductibles : -3 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22207.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 584 €49 194 €2 868 €-43 611 €21 400 €22 211 €22 211 €
25 695 €3 639 €2 793 €2 056 €--20 155 €
35 809 €3 562 €2 716 €2 247 €--17 907 €
45 925 €3 482 €2 635 €2 444 €--15 464 €
56 044 €3 398 €2 552 €2 646 €--12 818 €
66 165 €3 312 €2 466 €2 853 €--9 966 €
76 288 €3 223 €2 377 €3 065 €--6 900 €
86 414 €3 130 €2 284 €3 283 €--3 617 €
96 542 €3 035 €2 189 €3 507 €--110 €
106 673 €2 935 €2 089 €3 737 €---
116 806 €2 833 €1 987 €3 974 €---
126 942 €2 726 €1 880 €4 216 €---
137 081 €2 616 €1 770 €4 465 €---
147 223 €2 502 €1 656 €4 721 €---
157 367 €2 383 €1 537 €4 984 €---
167 515 €2 261 €1 415 €5 254 €---
177 665 €2 134 €1 288 €5 531 €---
187 818 €2 002 €1 156 €5 816 €---
197 975 €1 866 €1 020 €6 109 €---
208 134 €1 725 €879 €6 409 €---
218 297 €1 579 €733 €6 718 €---
228 463 €1 427 €581 €7 036 €---
238 632 €1 270 €424 €7 362 €---
248 805 €1 108 €262 €7 697 €---
258 981 €939 €93 €8 041 €---
TOTAL178 844 €108 282 €41 651 €70 561 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 173 €-6 420 €+7 593 €
2+1 173 €0 €+1 173 €
3+1 173 €0 €+1 173 €
4+1 173 €0 €+1 173 €
5+1 173 €0 €+1 173 €
6+1 173 €0 €+1 173 €
7+1 173 €0 €+1 173 €
8+1 173 €0 €+1 173 €
9+1 173 €0 €+1 173 €
10+1 173 €+1 088 €+85 €
11+1 173 €+1 192 €-19 €
12+1 173 €+1 265 €-92 €
13+1 173 €+1 340 €-167 €
14+1 173 €+1 416 €-243 €
15+1 173 €+1 495 €-322 €
16+1 173 €+1 576 €-403 €
17+1 173 €+1 659 €-486 €
18+1 173 €+1 745 €-572 €
19+1 173 €+1 833 €-660 €
20+1 173 €+1 923 €-750 €
21+1 173 €+2 015 €-842 €
22+1 173 €+2 111 €-938 €
23+1 173 €+2 209 €-1 036 €
24+1 173 €+2 309 €-1 136 €
25+1 173 €+2 412 €-1 239 €
Total+29 325 €+21 168 €+8 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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