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Maison de village 4 chambres proche Pagny /Meuse

VillePagny-sur-Meuse (55)
Surface175m²
Coût Total190 345€
Loyer Annuel12 822€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 500 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 911,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EN EXCLUSIVITÉ !!! VELAINE IMMO Vous propose de découvrir cette trés belle maison de village rénovée située à seulement 5 min de Pagny sur Meuse. Elle se compose de la façon suivane : En rez de chaussée : entrée, chambre, cuisine équipée ouverte sur salle à manger (poêle à granulés) (accès terrasse par la baie vitrée), salon avec cheminée insert bois, cellier, wc. A l'étage : grand espace mezzanine, 3 chambres, salle de bains (douche et baignoire) wc. Garage, atelier. Accés terrasse depuis la salle à manger, terrain. Chauffage par pompe à chaleur air/air + insert bois + poêle à granulés. Chauffe eau thermodynamique Proposée au prix de 159 500 euros. Les honoraires de négociation sont à la charge des vendeurs. Pour plus de renseignement et/ou visite n'hésitez pas à contacter votre spécialiste du secteur Meuse Dimitri Parisot au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] (agent commercial immatriculé au R.S.A.C de Bar le Duc sous le numéro 789576808)

Ville : Pagny-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55190
Coordonnées : 48.680607, 5.649337
Total : 190 345€
Prix d'acquisition : 159 500€
Travaux : 18 085€
Valeur du bien : 177 585€
Frais de notaire : 12 760€
Coût estimé : 12 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 8.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1068€/mois
Loyer annuel estimé : 12822€/an
Fourchette totale : 802€ - 1423€/mois
Fourchette annuelle : 9625€ - 17080€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 288,46 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :225 480 €
Prix d'achat :159 500 €
Décote à l'achat :-65 980€ (-29.3%)
Marge achat-revente :35 135€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 345€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 998,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 475,20€
Coût de l'assurance :16 655,19€
Taxe foncière : 1 282,19€/an
Soit par mois : 106,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 068,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien du système de chauffage par pompe à chaleur air/eau et poêle à granulés
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Système de chauffage moderne, entretien recommandé pour maintenir l'efficacité
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et entretien du chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Maison - Système moderne, entretien recommandé pour maintenir l'efficacité
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 55 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 085 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (entretien inclus)
  • Eau chaude:185€
    Entretien chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 185€ = 185€ (entretien inclus)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs de la cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:750€
    Rafraîchissement des murs et du sol de la salle de bain: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pagny-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 185€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 068 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 822 €/an
Calcul : 1 068 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 345 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 282 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 085 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 423 €
Revenus locatifs : +12 822 €
Charges déductibles : -26 423 €
Résultat foncier Année 1 : -13 601 €(Déficit de 13 601 €)
Imputable sur revenu global : 13 601 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 338 €/an
Revenus locatifs : +12 822 €
Charges déductibles : -8 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 484 €/an
Prix d'achat du bien : 159 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 675 €(65% de 159 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 770 €/an
Calcul : 103 675 € × 3,636% = 3 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 822 €26 429 €6 396 €-13 607 €13 607 €--
213 078 €8 174 €6 226 €4 904 €---
313 340 €7 998 €6 050 €5 341 €---
413 607 €7 817 €5 868 €5 790 €---
513 879 €7 629 €5 680 €6 250 €---
614 156 €7 434 €5 486 €6 722 €---
714 440 €7 233 €5 285 €7 207 €---
814 728 €7 025 €5 076 €7 704 €---
915 023 €6 809 €4 861 €8 214 €---
1015 323 €6 587 €4 638 €8 737 €---
1115 630 €6 356 €4 408 €9 274 €---
1215 942 €6 118 €4 169 €9 825 €---
1316 261 €5 871 €3 922 €10 390 €---
1416 587 €5 616 €3 667 €10 971 €---
1516 918 €5 352 €3 403 €11 567 €---
1617 257 €5 078 €3 130 €12 178 €---
1717 602 €4 796 €2 847 €12 806 €---
1817 954 €4 504 €2 555 €13 450 €---
1918 313 €4 201 €2 253 €14 112 €---
2018 679 €3 888 €1 940 €14 791 €---
2119 053 €3 565 €1 616 €15 488 €---
2219 434 €3 230 €1 281 €16 204 €---
2319 822 €2 883 €935 €16 939 €---
2420 219 €2 525 €576 €17 694 €---
2520 623 €2 154 €206 €18 469 €---
TOTAL410 690 €159 270 €92 475 €251 420 €13 607 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 082 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 420 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 693 €-4 082 €+6 775 €
2+2 693 €+1 471 €+1 222 €
3+2 693 €+1 602 €+1 091 €
4+2 693 €+1 737 €+956 €
5+2 693 €+1 875 €+818 €
6+2 693 €+2 017 €+676 €
7+2 693 €+2 162 €+531 €
8+2 693 €+2 311 €+382 €
9+2 693 €+2 464 €+229 €
10+2 693 €+2 621 €+72 €
11+2 693 €+2 782 €-89 €
12+2 693 €+2 947 €-254 €
13+2 693 €+3 117 €-424 €
14+2 693 €+3 291 €-598 €
15+2 693 €+3 470 €-777 €
16+2 693 €+3 653 €-960 €
17+2 693 €+3 842 €-1 149 €
18+2 693 €+4 035 €-1 342 €
19+2 693 €+4 234 €-1 541 €
20+2 693 €+4 437 €-1 744 €
21+2 693 €+4 646 €-1 953 €
22+2 693 €+4 861 €-2 168 €
23+2 693 €+5 082 €-2 389 €
24+2 693 €+5 308 €-2 615 €
25+2 693 €+5 541 €-2 848 €
Total+67 325 €+75 426 €+-8 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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