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Appartement à vendre

VilleSoisy-sous-Montmorency (95)
Surface60.84m²
Coût Total226 260€
Loyer Annuel13 694€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-448€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 60.84 m²
Prix au m² : 2 712,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, calme, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone

Sixième Avenue Immobilier a le plaisir de vous proposer ce 3 pièces a proximité immédiates des commodités.

Situé dans une résidence, fraîchement ravalée et isolée, avec gardien.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine, d'un salon, de deux chambres, d'une salle de bains, d'un dressing, ainsi que de W.C. séparés.

Une cave et une place de parking en sous-sol complètent ce bien. Des travaux sont à prévoir !!

Contactez nous pour planifier votre visite et découvrir tout le potentiel de cet appartement.

Ertan AKIF RSAC Bobigny 932 173 214 Copropriété de 100 lots - dont 100 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3328.00 euros. Ertan AKIF (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Soisy-sous-Montmorency
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95230
Coordonnées : 48.988720, 2.292121
Total : 226 260€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 48 060€
Valeur du bien : 213 060€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.84m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 15.24€ - 23.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13694€/an
Fourchette totale : 927€ - 1404€/mois
Fourchette annuelle : 11129€ - 16849€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 051,67 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 664 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-20 664€ (-11.1%)
Marge achat-revente :-40 596€ (-21.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 107,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :90,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 197,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 956,55€
Coût de l'assurance :27 151,20€
Taxe foncière : 1 369,36€/an
Soit par mois : 114,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 277,33€/mois
Soit par an : 3 327,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 141,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 589,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-448,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 60.84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 060 €(790 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 660€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1 baignoire × 800€ = 800€, Lavabo: 1 lavabo × 300€ = 300€, Plomberie et électricité: 1 000€ (incluant main d'œuvre) = 1 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soisy-sous-Montmorency (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 694 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 260 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 086 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 369 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 328 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 191 €
Revenus locatifs : +13 694 €
Charges déductibles : -61 191 €
Résultat foncier Année 1 : -47 498 €(Déficit de 47 498 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 098 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 131 €/an
Revenus locatifs : +13 694 €
Charges déductibles : -13 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26097.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 694 €61 198 €7 355 €-47 505 €21 400 €26 105 €26 105 €
213 967 €12 940 €7 157 €1 027 €--25 078 €
314 247 €12 735 €6 952 €1 511 €--23 566 €
414 532 €12 524 €6 740 €2 008 €--21 558 €
514 822 €12 305 €6 522 €2 517 €--19 041 €
615 119 €12 079 €6 296 €3 040 €--16 001 €
715 421 €11 845 €6 062 €3 576 €--12 425 €
815 730 €11 604 €5 821 €4 126 €--8 300 €
916 044 €11 355 €5 571 €4 690 €--3 610 €
1016 365 €11 097 €5 313 €5 268 €---
1116 692 €10 830 €5 047 €5 862 €---
1217 026 €10 555 €4 772 €6 471 €---
1317 367 €10 271 €4 487 €7 096 €---
1417 714 €9 977 €4 193 €7 737 €---
1518 068 €9 673 €3 890 €8 395 €---
1618 430 €9 359 €3 576 €9 071 €---
1718 798 €9 035 €3 251 €9 764 €---
1819 174 €8 699 €2 916 €10 475 €---
1919 558 €8 353 €2 570 €11 205 €---
2019 949 €7 995 €2 212 €11 954 €---
2120 348 €7 625 €1 842 €12 723 €---
2220 755 €7 243 €1 459 €13 512 €---
2321 170 €6 847 €1 064 €14 323 €---
2421 593 €6 439 €656 €15 154 €---
2522 025 €6 017 €234 €16 008 €---
TOTAL438 609 €298 601 €105 957 €140 009 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 009 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 876 €-6 420 €+9 296 €
2+2 876 €0 €+2 876 €
3+2 876 €0 €+2 876 €
4+2 876 €0 €+2 876 €
5+2 876 €0 €+2 876 €
6+2 876 €0 €+2 876 €
7+2 876 €0 €+2 876 €
8+2 876 €0 €+2 876 €
9+2 876 €0 €+2 876 €
10+2 876 €+497 €+2 379 €
11+2 876 €+1 759 €+1 117 €
12+2 876 €+1 941 €+935 €
13+2 876 €+2 129 €+747 €
14+2 876 €+2 321 €+555 €
15+2 876 €+2 519 €+357 €
16+2 876 €+2 721 €+155 €
17+2 876 €+2 929 €-53 €
18+2 876 €+3 142 €-266 €
19+2 876 €+3 361 €-485 €
20+2 876 €+3 586 €-710 €
21+2 876 €+3 817 €-941 €
22+2 876 €+4 054 €-1 178 €
23+2 876 €+4 297 €-1 421 €
24+2 876 €+4 546 €-1 670 €
25+2 876 €+4 802 €-1 926 €
Total+71 900 €+42 003 €+29 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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