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Idéal investisseur ou habitation + investissement locatif.

Bien expiré
VilleTallard (05)
Surface160m²
Coût Total186 620€
Loyer Annuel16 966€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+312€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 618,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Gros potentiel pour cette maison Tallard centre offrant environ 160m2habitables et 100m2 de dépendances actuellement agencés ainsi : RDC : studio env. 30m2, garage env. 30m2 et « pièce voûtée » env. 30m2 avec chacun des entrées indépendantes + accès indépendant aux 1er et 2ème étage qui offrent environ 130m2 habitables en duplex, avec terrasses et balcon, pour partie à rénover et pour partie à finir d’aménager. Deux caves voûtées en sous-sol. Maison saine à rénover (dont toiture). Chauffage central gaz (1 seul compteur de gaz, d’électricité et d’eau). TF : 1390 €. Expo Sud. Traversante. A saisir en exclusivité chez Tallard Immo ! Annonce proposée par Nathalie Pons Agent commercial Rsac Gap 881 252 274 00017. Avantage fiscal : Pas de frais de notaires sur nos honoraires volontairement déclarés à la charge de l'acquéreur.

Ville : Tallard
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05130
Coordonnées : 44.457370, 6.034260
Total : 186 620€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 79 700€
Valeur du bien : 178 700€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 11.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1414€/mois
Loyer annuel estimé : 16966€/an
Fourchette totale : 1042€ - 1918€/mois
Fourchette annuelle : 12506€ - 23016€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 12.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :931,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :54,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 985,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 759,14€
Coût de l'assurance :16 329,25€
Taxe foncière : 1 390,00€/an
Soit par mois : 115,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 413,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :312,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz existant
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (160 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, remplacement du mobilier usé
Quantité: salon de 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, remplacement du mobilier ancien
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 700 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen pour installation complète incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Toiture/combles:6 400€
    Isolation combles: 160 m² × 40€/m² = 6400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€/fenêtre = 22000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:900€
    Peinture salon: 12 m² × 75€/m² = 900€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:2 700€
    Peinture chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Remplacement mobilier: 900€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:2 700€
    Peinture chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Remplacement mobilier: 900€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tallard (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 966 €/an
Calcul : 1 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 620 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 390 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 137 €
Revenus locatifs : +16 966 €
Charges déductibles : -88 137 €
Résultat foncier Année 1 : -71 171 €(Déficit de 71 171 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 437 €/an
Revenus locatifs : +16 966 €
Charges déductibles : -8 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49771.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 966 €88 143 €6 400 €-71 178 €21 400 €49 778 €49 778 €
217 305 €8 275 €6 232 €9 030 €--40 747 €
317 651 €8 101 €6 058 €9 551 €--31 197 €
418 004 €7 920 €5 877 €10 084 €--21 113 €
518 364 €7 734 €5 690 €10 631 €--10 482 €
618 732 €7 540 €5 497 €11 192 €---
719 106 €7 340 €5 297 €11 766 €---
819 488 €7 133 €5 090 €12 356 €---
919 878 €6 918 €4 875 €12 960 €---
1020 276 €6 696 €4 653 €13 580 €---
1120 681 €6 466 €4 423 €14 215 €---
1221 095 €6 228 €4 185 €14 867 €---
1321 517 €5 982 €3 938 €15 535 €---
1421 947 €5 726 €3 683 €16 221 €---
1522 386 €5 462 €3 419 €16 924 €---
1622 834 €5 189 €3 146 €17 645 €---
1723 291 €4 906 €2 863 €18 385 €---
1823 756 €4 613 €2 569 €19 144 €---
1924 231 €4 309 €2 266 €19 922 €---
2024 716 €3 995 €1 952 €20 721 €---
2125 210 €3 670 €1 627 €21 540 €---
2225 715 €3 333 €1 290 €22 381 €---
2326 229 €2 985 €942 €23 244 €---
2426 753 €2 624 €581 €24 130 €---
2527 289 €2 250 €207 €25 038 €---
TOTAL543 422 €223 538 €92 759 €319 884 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 884 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 966 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 563 €-6 420 €+9 983 €
2+3 563 €0 €+3 563 €
3+3 563 €0 €+3 563 €
4+3 563 €0 €+3 563 €
5+3 563 €0 €+3 563 €
6+3 563 €+213 €+3 350 €
7+3 563 €+3 530 €+33 €
8+3 563 €+3 707 €-144 €
9+3 563 €+3 888 €-325 €
10+3 563 €+4 074 €-511 €
11+3 563 €+4 265 €-702 €
12+3 563 €+4 460 €-897 €
13+3 563 €+4 661 €-1 098 €
14+3 563 €+4 866 €-1 303 €
15+3 563 €+5 077 €-1 514 €
16+3 563 €+5 294 €-1 731 €
17+3 563 €+5 515 €-1 952 €
18+3 563 €+5 743 €-2 180 €
19+3 563 €+5 977 €-2 414 €
20+3 563 €+6 216 €-2 653 €
21+3 563 €+6 462 €-2 899 €
22+3 563 €+6 714 €-3 151 €
23+3 563 €+6 973 €-3 410 €
24+3 563 €+7 239 €-3 676 €
25+3 563 €+7 511 €-3 948 €
Total+89 075 €+95 965 €+-6 890 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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