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Maison à vendre 4 pièces SAINT SORNIN LEULAC (87)

VilleSaint-Sornin-Leulac (87)
Surface99m²
Coût Total125 290€
Loyer Annuel8 166€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 757,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 4 pièces, 3 chambres, 230 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, Salon, 1 salle de douche, Chauffage électrique, Frais d'agences inclus, Cuisine équipée

Charmante maison 4 pièces de 98 m².

Vente en Exclusivité !!

Yann Poursain immobilier Tout renseignement complémentaire se fera exclusivement par téléphone, merci de votre compréhension. Pour voir plus de photos de ce bien, consultez notre site internet.

Venez visiter cette charmante maison en pierre des années 1870, d'une superficie de 98m² habitable avec son jardin clos et dépendance sur une parcelle de terrain de 230 m². Située au cœur de la commune de Saint-Sornin-Leulac. À 7 minutes de l'autoroute A20, 17 minutes de La Souterraine, 20 minutes de Bellac et 40 minutes de Limoges centre. Laissez-vous séduire par cette charmante maison dans quartier calme et agréable à vivre.

Dès avoir franchi la porte, vous trouverez en rez de chaussée :

  • Un séjour lumineux de 25 m²
  • Une cuisine équipée très spacieuse de 17 m² donnant sur le jardin
  • Une Buanderie
  • Un WC séparé.

À l'étage le couloir dessert :

  • 3 chambres (14,2 – 11,7 – 7,5 m²)
  • Une salle d'eau avec WC
  • un accès par escalier pour les combles aménageables (38 m²) offrant un beau potentiel.

Pour compléter le bien, vous trouverez un jardin d'environ 100 m² très charmant avec son puit et une dépendance de 18 m² attenant à la maison. Le terrain de 100 m² offre des possibilités d'aménagement : jardin, espace de jeux pour les enfants ou coin détente.

Caractéristiques techniques du bien :

  • Huisseries en PVC double vitrage.
  • Chauffage électrique au sol pour le rez-de-chaussée et radiateurs pour l'étage. Possibilité d'installer un poêle à bois au rez-de-chaussée, emplacement prévu et gaine déjà passée.
  • Maison raccordée au tout à l'égout.
  • Toiture et charpente en bon état.
  • Taxe foncière environ 410 euros.

Bien idéal alliant authenticité et potentiel, cette maison de 98 m² avec combles aménageables, dépendance et jardin clos vous attend à Saint-Sornin-Leulac. Pour plus d'information ou organiser une visite, contactez-moi dès aujourd'hui !

Yann POURSAIN Immobilier A très vite pour une visite !!!

Yann Poursain immobilier - Vous souhaitez davantage de renseignements ? Contactez-moi. Tout renseignement complémentaire se fera exclusivement par téléphone, merci de votre compréhension. Pour voir plus de photos de ce bien, consultez notre site internet.

Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 10,29% TTC du prix hors honoraires.

Contactez Yann POURSAIN Entrepreneur Individuel, Agent commercial (RSAC N°929 827 095 Greffe de LIMOGES) (réf. 616009 )

Ville : Saint-Sornin-Leulac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87290
Coordonnées : 46.193923, 1.291840
Total : 125 290€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 44 290€
Valeur du bien : 119 290€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8166€/an
Fourchette totale : 524€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6283€ - 10613€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :932,63 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :92 330 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-17 330€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-32 960€ (-35.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :50,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 673,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 872,97€
Coût de l'assurance :15 034,80€
Taxe foncière : 410,00€/an
Soit par mois : 34,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 680,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 290 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 960€
    Isolation des combles: 99 m² × 40€/m² = 3960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 400€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 970€
    Parquet flottant: 33 m² × 90€/m² = 2970€, Main d'œuvre: 30€
  • Chambres - Peinture:660€
    Peinture chambres: 33 m² × 20€/m² = 660€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Sornin-Leulac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 166 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 290 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 569 €
Revenus locatifs : +8 166 €
Charges déductibles : -49 569 €
Résultat foncier Année 1 : -41 404 €(Déficit de 41 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 279 €/an
Revenus locatifs : +8 166 €
Charges déductibles : -5 279 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 886 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20003.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 166 €49 573 €4 272 €-41 408 €21 400 €20 008 €20 008 €
28 329 €5 171 €4 159 €3 158 €--16 850 €
38 495 €5 054 €4 043 €3 441 €--13 408 €
48 665 €4 933 €3 922 €3 732 €--9 676 €
58 839 €4 808 €3 797 €4 030 €--5 646 €
69 015 €4 679 €3 668 €4 336 €--1 310 €
79 196 €4 545 €3 534 €4 650 €---
89 380 €4 407 €3 395 €4 973 €---
99 567 €4 263 €3 252 €5 304 €---
109 759 €4 115 €3 104 €5 644 €---
119 954 €3 961 €2 950 €5 992 €---
1210 153 €3 802 €2 791 €6 351 €---
1310 356 €3 638 €2 626 €6 718 €---
1410 563 €3 467 €2 456 €7 096 €---
1510 774 €3 291 €2 280 €7 483 €---
1610 990 €3 108 €2 097 €7 881 €---
1711 210 €2 920 €1 908 €8 290 €---
1811 434 €2 724 €1 713 €8 710 €---
1911 662 €2 522 €1 510 €9 141 €---
2011 896 €2 312 €1 301 €9 583 €---
2112 134 €2 095 €1 084 €10 038 €---
2212 376 €1 871 €860 €10 505 €---
2312 624 €1 639 €627 €10 985 €---
2412 876 €1 398 €387 €11 478 €---
2513 134 €1 149 €138 €11 984 €---
TOTAL261 545 €131 448 €61 873 €130 098 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715 €-6 420 €+8 135 €
2+1 715 €0 €+1 715 €
3+1 715 €0 €+1 715 €
4+1 715 €0 €+1 715 €
5+1 715 €0 €+1 715 €
6+1 715 €0 €+1 715 €
7+1 715 €+1 002 €+713 €
8+1 715 €+1 492 €+223 €
9+1 715 €+1 591 €+124 €
10+1 715 €+1 693 €+22 €
11+1 715 €+1 798 €-83 €
12+1 715 €+1 905 €-190 €
13+1 715 €+2 015 €-300 €
14+1 715 €+2 129 €-414 €
15+1 715 €+2 245 €-530 €
16+1 715 €+2 364 €-649 €
17+1 715 €+2 487 €-772 €
18+1 715 €+2 613 €-898 €
19+1 715 €+2 742 €-1 027 €
20+1 715 €+2 875 €-1 160 €
21+1 715 €+3 011 €-1 296 €
22+1 715 €+3 152 €-1 437 €
23+1 715 €+3 296 €-1 581 €
24+1 715 €+3 443 €-1 728 €
25+1 715 €+3 595 €-1 880 €
Total+42 875 €+39 029 €+3 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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