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Appartement T4

Bien expiré
VilleMutzig (67)
Surface82m²
Coût Total152 700€
Loyer Annuel11 027€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 310,98 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SANS HONORAIRES. Mutzig EXCLUSIVITE ! A proximité du centre ville (5min en voiture) et de la départementale D1420 (Direction Strasbourg et Saint-Dié-des-Vosges), situé au 11 rue de l'ancienne glacière, dans un environnement résidentiel et verdoyant, venez visiter cet appartement T4 de 82 m2 situé au 2e étage/3 sans ascenseur. CLASSE ENERGIE : C. CLASSE CLIMAT : C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 540€ et 790€, année de référence 2021 (abonnement compris) Lot soumis au statut de la copropriété : 40 Lots (dont 27 logements et 13 garages). Charges estimatives : 240e/mois chauffage et eau compris Taxe foncière estimative : 800€/an Frais de notaires réduits. Les offres d'achat seront départagées selon les critères règlementaires de la vente HLM. Référence à rappeler lors de nos échanges : 731C - 073496 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 731C - 073496 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mutzig
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67190
Coordonnées : 48.539104, 7.450956
Total : 152 700€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 36 600€
Valeur du bien : 144 100€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11027€/an
Fourchette totale : 732€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8782€ - 13844€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 023,85€
Coût de l'assurance :13 361,25€
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 918,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 096,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 5 000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain 6 m²: 2 000€/m² × 6 = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 000€
    Peinture 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mutzig. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 743 €
Revenus locatifs : +11 027 €
Charges déductibles : -45 743 €
Résultat foncier Année 1 : -34 717 €(Déficit de 34 717 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 24 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 143 €/an
Revenus locatifs : +11 027 €
Charges déductibles : -9 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24016.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 027 €45 748 €4 933 €-34 721 €10 700 €24 021 €24 021 €
211 247 €9 015 €4 800 €2 232 €--21 789 €
311 472 €8 877 €4 662 €2 595 €--19 194 €
411 701 €8 735 €4 520 €2 967 €--16 227 €
511 935 €8 588 €4 373 €3 348 €--12 879 €
612 174 €8 436 €4 221 €3 738 €--9 141 €
712 418 €8 279 €4 064 €4 139 €--5 002 €
812 666 €8 117 €3 902 €4 549 €--452 €
912 919 €7 949 €3 735 €4 970 €---
1013 178 €7 776 €3 562 €5 402 €---
1113 441 €7 597 €3 383 €5 844 €---
1213 710 €7 412 €3 198 €6 298 €---
1313 984 €7 222 €3 007 €6 763 €---
1414 264 €7 024 €2 810 €7 240 €---
1514 549 €6 820 €2 606 €7 729 €---
1614 840 €6 610 €2 395 €8 230 €---
1715 137 €6 392 €2 178 €8 745 €---
1815 440 €6 168 €1 953 €9 272 €---
1915 749 €5 935 €1 721 €9 813 €---
2016 064 €5 695 €1 481 €10 368 €---
2116 385 €5 448 €1 233 €10 937 €---
2216 713 €5 191 €977 €11 521 €---
2317 047 €4 927 €712 €12 120 €---
2417 388 €4 653 €439 €12 734 €---
2517 735 €4 371 €157 €13 365 €---
TOTAL353 183 €212 985 €71 024 €140 198 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 198 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 316 €-3 210 €+5 526 €
2+2 316 €0 €+2 316 €
3+2 316 €0 €+2 316 €
4+2 316 €0 €+2 316 €
5+2 316 €0 €+2 316 €
6+2 316 €0 €+2 316 €
7+2 316 €0 €+2 316 €
8+2 316 €0 €+2 316 €
9+2 316 €+1 355 €+961 €
10+2 316 €+1 621 €+695 €
11+2 316 €+1 753 €+563 €
12+2 316 €+1 889 €+427 €
13+2 316 €+2 029 €+287 €
14+2 316 €+2 172 €+144 €
15+2 316 €+2 319 €-3 €
16+2 316 €+2 469 €-153 €
17+2 316 €+2 623 €-307 €
18+2 316 €+2 782 €-466 €
19+2 316 €+2 944 €-628 €
20+2 316 €+3 110 €-794 €
21+2 316 €+3 281 €-965 €
22+2 316 €+3 456 €-1 140 €
23+2 316 €+3 636 €-1 320 €
24+2 316 €+3 820 €-1 504 €
25+2 316 €+4 009 €-1 693 €
Total+57 900 €+42 059 €+15 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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