Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T4

VilleMutzig (67)
Surface82
Coût Total152 700
Loyer Annuel11 027
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois-178
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 310,98 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SANS HONORAIRES. Mutzig EXCLUSIVITE ! A proximité du centre ville (5min en voiture) et de la départementale D1420 (Direction Strasbourg et Saint-Dié-des-Vosges), situé au 11 rue de l'ancienne glacière, dans un environnement résidentiel et verdoyant, venez visiter cet appartement T4 de 82 m2 situé au 2e étage/3 sans ascenseur. CLASSE ENERGIE : C. CLASSE CLIMAT : C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 540€ et 790€, année de référence 2021 (abonnement compris) Lot soumis au statut de la copropriété : 40 Lots (dont 27 logements et 13 garages). Charges estimatives : 240e/mois chauffage et eau compris Taxe foncière estimative : 800€/an Frais de notaires réduits. Les offres d'achat seront départagées selon les critères règlementaires de la vente HLM. Référence à rappeler lors de nos échanges : 731C - 073496 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 731C - 073496 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mutzig
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67190
Coordonnées : 48.539104, 7.450956
Total : 152 700
Prix d'acquisition : 107 500
Travaux : 36 600
Valeur du bien : 144 100
Frais de notaire : 8 600
Coût estimé : 8 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11027€/an
Fourchette totale : 732€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8782€ - 13844€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 023,85
Coût de l'assurance :13 361,25
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 918,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 096,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 5 000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain 6 m²: 2 000€/m² × 6 = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 000
    Peinture 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mutzig. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 743
Revenus locatifs : +11 027
Charges déductibles : -45 743
Résultat foncier Année 1 : -34 717(Déficit de 34 717 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 24 017
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 143 €/an
Revenus locatifs : +11 027
Charges déductibles : -9 143
Résultat foncier Années 2+ : 1 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24016.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 02745 7484 933-34 72110 700 €24 021 €24 021 €
211 2479 0154 8002 232--21 789 €
311 4728 8774 6622 595--19 194 €
411 7018 7354 5202 967--16 227 €
511 9358 5884 3733 348--12 879 €
612 1748 4364 2213 738--9 141 €
712 4188 2794 0644 139--5 002 €
812 6668 1173 9024 549--452 €
912 9197 9493 7354 970---
1013 1787 7763 5625 402---
1113 4417 5973 3835 844---
1213 7107 4123 1986 298---
1313 9847 2223 0076 763---
1414 2647 0242 8107 240---
1514 5496 8202 6067 729---
1614 8406 6102 3958 230---
1715 1376 3922 1788 745---
1815 4406 1681 9539 272---
1915 7495 9351 7219 813---
2016 0645 6951 48110 368---
2116 3855 4481 23310 937---
2216 7135 19197711 521---
2317 0474 92771212 120---
2417 3884 65343912 734---
2517 7354 37115713 365---
TOTAL353 183212 98571 024140 19810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 198
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 316-3 210+5 526
2+2 3160+2 316
3+2 3160+2 316
4+2 3160+2 316
5+2 3160+2 316
6+2 3160+2 316
7+2 3160+2 316
8+2 3160+2 316
9+2 316+1 355+961
10+2 316+1 621+695
11+2 316+1 753+563
12+2 316+1 889+427
13+2 316+2 029+287
14+2 316+2 172+144
15+2 316+2 319-3
16+2 316+2 469-153
17+2 316+2 623-307
18+2 316+2 782-466
19+2 316+2 944-628
20+2 316+3 110-794
21+2 316+3 281-965
22+2 316+3 456-1 140
23+2 316+3 636-1 320
24+2 316+3 820-1 504
25+2 316+4 009-1 693
Total+57 900+42 059+15 841
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →