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Maison

Bien expiré
VilleGircourt-lès-Viéville (88)
Surface245m²
Coût Total359 840€
Loyer Annuel26 672€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 271 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 1 106,12 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 2, Jardin

IMMO L'ADRESSE Malzéville vous propose à la vente ce Magnifique Corps de ferme rénové Située sur un axe recherché entre Mirecourt et Charmes, à seulement 40 mn de d'Epinal ou 1H de Nancy, cette magnifique propriété allie le charme de l'ancien à la modernité. Ses Caractéristiques : Superficie du terrain : 7760 m² Espaces de vie spacieux et lumineux Six chambres confortables Possibilité d'aménager des annexes selon vos besoins Rénovée avec des matériaux de qualité pour un confort optimal Idéale pour les familles ou les amoureux de la nature, cette maison vous offre un cadre de vie paisible à proximité des commodités. Ne manquez pas cette opportunité unique ! « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Pour plus d'informations ou pour planifier une visite, contactez nous dès maintenant au O3.72.47.27.28.

Ville : Gircourt-lès-Viéville
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.329892, 6.193042
Total : 359 840€
Prix d'acquisition : 271 000€
Travaux : 67 160€
Valeur du bien : 338 160€
Frais de notaire : 21 680€
Coût estimé : 21 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 6.95€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 2223€/mois
Loyer annuel estimé : 26672€/an
Fourchette totale : 1703€ - 2901€/mois
Fourchette annuelle : 20438€ - 34808€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :359 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 755,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :101,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 857,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 798,05€
Coût de l'assurance :30 586,40€
Taxe foncière : 2 667,20€/an
Soit par mois : 222,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 222,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 079,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois si ancien
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 160 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 700€
    Isolation combles: 245 m² × 60€/m² = 14700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gircourt-lès-Viéville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 672 €/an
Calcul : 2 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 359 840 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 223 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 667 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 629 €
Revenus locatifs : +26 672 €
Charges déductibles : -82 629 €
Résultat foncier Année 1 : -55 957 €(Déficit de 55 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 469 €/an
Revenus locatifs : +26 672 €
Charges déductibles : -15 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 203 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34557.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 271 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 150 €(65% de 271 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 405 €/an
Calcul : 176 150 € × 3,636% = 6 405 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 672 €82 641 €11 590 €-55 969 €21 400 €34 569 €34 569 €
227 205 €15 167 €11 276 €12 038 €--22 530 €
327 750 €14 843 €10 953 €12 906 €--9 624 €
428 304 €14 509 €10 618 €13 796 €---
528 871 €14 163 €10 272 €14 708 €---
629 448 €13 806 €9 915 €15 642 €---
730 037 €13 437 €9 546 €16 600 €---
830 638 €13 055 €9 165 €17 582 €---
931 250 €12 662 €8 771 €18 589 €---
1031 875 €12 255 €8 364 €19 621 €---
1132 513 €11 834 €7 944 €20 678 €---
1233 163 €11 400 €7 510 €21 763 €---
1333 826 €10 952 €7 061 €22 875 €---
1434 503 €10 488 €6 598 €24 015 €---
1535 193 €10 009 €6 119 €25 184 €---
1635 897 €9 515 €5 624 €26 382 €---
1736 615 €9 004 €5 113 €27 611 €---
1837 347 €8 476 €4 585 €28 871 €---
1938 094 €7 931 €4 040 €30 163 €---
2038 856 €7 367 €3 477 €31 489 €---
2139 633 €6 785 €2 895 €32 848 €---
2240 426 €6 184 €2 293 €34 242 €---
2341 234 €5 563 €1 672 €35 672 €---
2442 059 €4 921 €1 030 €37 138 €---
2542 900 €4 258 €367 €38 642 €---
TOTAL854 311 €331 224 €166 798 €523 087 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 523 087 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 601 €-6 420 €+12 021 €
2+5 601 €0 €+5 601 €
3+5 601 €0 €+5 601 €
4+5 601 €+1 252 €+4 349 €
5+5 601 €+4 412 €+1 189 €
6+5 601 €+4 693 €+908 €
7+5 601 €+4 980 €+621 €
8+5 601 €+5 275 €+326 €
9+5 601 €+5 577 €+24 €
10+5 601 €+5 886 €-285 €
11+5 601 €+6 204 €-603 €
12+5 601 €+6 529 €-928 €
13+5 601 €+6 862 €-1 261 €
14+5 601 €+7 204 €-1 603 €
15+5 601 €+7 555 €-1 954 €
16+5 601 €+7 915 €-2 314 €
17+5 601 €+8 283 €-2 682 €
18+5 601 €+8 661 €-3 060 €
19+5 601 €+9 049 €-3 448 €
20+5 601 €+9 447 €-3 846 €
21+5 601 €+9 854 €-4 253 €
22+5 601 €+10 273 €-4 672 €
23+5 601 €+10 701 €-5 100 €
24+5 601 €+11 141 €-5 540 €
25+5 601 €+11 593 €-5 992 €
Total+140 025 €+156 926 €+-16 901 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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