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T3 rénové hyper centre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface65m²
Coût Total94 580€
Loyer Annuel6 900€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 307,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T3 rénové hyper centre - T3 entièrement rénové – Hyper centre Saint-Étienne – Idéal résidence principale ou investissement

À vendre bel appartement T3 entièrement refait à neuf, situé 10 rue Robert à Saint-Étienne, à seulement 5 minutes à pied de la place Jean-Jaurès, en plein hyper centre.

L’appartement se trouve dans une belle copropriété bien entretenue et sécurisée, offrant un cadre de vie agréable et calme tout en étant à proximité immédiate des commerces, transports et commodités.

Il se compose de :

• Deux grandes chambres avec belle hauteur sous plafond et de beaux volumes • Une grande pièce de vie lumineuse • Une cuisine séparée entièrement neuve • Une salle de bain moderne avec douche à l’italienne • Toilettes séparées

L’appartement bénéficie également de grandes fenêtres apportant beaucoup de luminosité.

Chauffage au gaz de ville avec chaudière basse condensation récente.

DPE : D

💰 Prix de vente : 85 000 €

Appartement idéal pour résidence principale, colocation ou investissement locatif grâce à son emplacement stratégique en centre-ville et sa rénovation complète sans travaux à prévoir.

📩 Pour plus d’informations ou organiser une visite, merci de me contacter.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.442190, 4.388510
Total : 94 580€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 2 780€
Valeur du bien : 87 780€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6900€/an
Fourchette totale : 426€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5118€ - 9303€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 221,75 €/m²
Basé sur :1385 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 414 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+5 586€ (+7.0%)
Marge achat-revente :-15 166€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 501,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 466,93€
Coût de l'assurance :8 275,75€
Taxe foncière : 689,99€/an
Soit par mois : 57,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 575,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville avec chaudière basse condensation récente
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système récent, pas de travaux obligatoires mais vérification recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et finitions dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement léger conseillé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et joints dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement léger conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger conseillé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, vérification recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 780 €(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:200€
    Vérification chaudière: 1 système × 200€ = 200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:300€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:180€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:300€
    Vérification électricité chambres: 2 chambres × 150€ = 300€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 900 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 070 €
Revenus locatifs : +6 900 €
Charges déductibles : -7 070 €
Résultat foncier Année 1 : -170 €(Déficit de 170 €)
Imputable sur revenu global : 170 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 290 €/an
Revenus locatifs : +6 900 €
Charges déductibles : -4 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 610 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 900 €7 073 €3 272 €-173 €173 €--
27 038 €4 207 €3 186 €2 831 €---
37 179 €4 118 €3 097 €3 060 €---
47 322 €4 027 €3 005 €3 296 €---
57 469 €3 931 €2 910 €3 537 €---
67 618 €3 833 €2 812 €3 785 €---
77 770 €3 731 €2 710 €4 040 €---
87 926 €3 625 €2 604 €4 301 €---
98 084 €3 515 €2 494 €4 569 €---
108 246 €3 402 €2 381 €4 844 €---
118 411 €3 285 €2 264 €5 126 €---
128 579 €3 163 €2 142 €5 416 €---
138 751 €3 037 €2 016 €5 714 €---
148 926 €2 907 €1 886 €6 019 €---
159 104 €2 772 €1 751 €6 332 €---
169 286 €2 632 €1 611 €6 654 €---
179 472 €2 487 €1 466 €6 985 €---
189 662 €2 337 €1 316 €7 324 €---
199 855 €2 182 €1 161 €7 673 €---
2010 052 €2 021 €1 000 €8 031 €---
2110 253 €1 855 €834 €8 398 €---
2210 458 €1 682 €661 €8 776 €---
2310 667 €1 504 €483 €9 163 €---
2410 881 €1 319 €298 €9 562 €---
2511 098 €1 127 €106 €9 971 €---
TOTAL221 007 €75 773 €47 467 €145 235 €173 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 52 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 449 €-52 €+1 501 €
2+1 449 €+849 €+600 €
3+1 449 €+918 €+531 €
4+1 449 €+989 €+460 €
5+1 449 €+1 061 €+388 €
6+1 449 €+1 136 €+313 €
7+1 449 €+1 212 €+237 €
8+1 449 €+1 290 €+159 €
9+1 449 €+1 371 €+78 €
10+1 449 €+1 453 €-4 €
11+1 449 €+1 538 €-89 €
12+1 449 €+1 625 €-176 €
13+1 449 €+1 714 €-265 €
14+1 449 €+1 806 €-357 €
15+1 449 €+1 900 €-451 €
16+1 449 €+1 996 €-547 €
17+1 449 €+2 095 €-646 €
18+1 449 €+2 197 €-748 €
19+1 449 €+2 302 €-853 €
20+1 449 €+2 409 €-960 €
21+1 449 €+2 519 €-1 070 €
22+1 449 €+2 633 €-1 184 €
23+1 449 €+2 749 €-1 300 €
24+1 449 €+2 869 €-1 420 €
25+1 449 €+2 991 €-1 542 €
Total+36 225 €+43 570 €+-7 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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