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Appartement à vendre

VilleCholet (49)
Surface69.6m²
Coût Total138 380€
Loyer Annuel9 138€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 500 €
Surface : 69.6 m²
Prix au m² : 1 616,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Non meublé

À VENDRE – Charmant appartement 3 pièces avec balcon, garage individuel et cave – Cholet (49300) place de stationnement gratuit dans la résidence Situé en plein cœur de Cholet, cet appartement de 69 m² allie confort, luminosité et praticité. Une belle opportunité à ne pas manquer, que vous soyez primo-accédant ou à la recherche d'un investissement locatif de qualité.

Les atouts de ce bien : 2 chambres spacieuses sur parquet d'origine pour accueillir famille ou télétravail.

Un salon lumineux, chaleureux et convivial.

Un balcon agréable, parfait pour vos pauses café ou vos plantes préférées.

Un parking intérieur sécurisé.

Une cave pour un rangement supplémentaire.

À proximité immédiate d'une école – idéal pour les familles.

Transports en commun accessibles à pied, pour faciliter tous vos déplacements.

Grâce à son emplacement central, ses volumes bien pensés et ses prestations complètes, cet appartement vous offre un cadre de vie agréable, tout en restant proche de toutes les commodités.

Intéressé(e) ? Contactez-nous sans tarder pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien ! Référence agence : 2971

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.061252, -0.875200
Total : 138 380€
Prix d'acquisition : 112 500€
Travaux : 16 880€
Valeur du bien : 129 380€
Frais de notaire : 9 000€
Coût estimé : 9 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.6m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9138€/an
Fourchette totale : 591€ - 981€/mois
Fourchette annuelle : 7093€ - 11772€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 023,93 €/m²
Basé sur :296 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 866 €
Prix d'achat :112 500 €
Décote à l'achat :-28 366€ (-20.1%)
Marge achat-revente :2 486€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 363,33€
Coût de l'assurance :12 108,25€
Taxe foncière : 913,78€/an
Soit par mois : 76,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 761,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres avec nettoyage et éventuellement vernis.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état mais un léger rafraîchissement pourrait être bénéfique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu avec usure minime.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 880 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m²), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 4000€ (800€/m²), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant (24 m²): 1200€ (50€/m²), Main d'œuvre: 720€ (30€/m²), Nettoyage et vernis: 960€ (40€/m²)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon (25 m²): 600€ (24€/m²), Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 138 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 914 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 745 €
Revenus locatifs : +9 138 €
Charges déductibles : -22 745 €
Résultat foncier Année 1 : -13 607 €(Déficit de 13 607 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 865 €/an
Revenus locatifs : +9 138 €
Charges déductibles : -5 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2906.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 125 €(65% de 112 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 659 €/an
Calcul : 73 125 € × 3,636% = 2 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 138 €22 749 €4 471 €-13 611 €10 700 €2 911 €2 911 €
29 321 €5 748 €4 350 €3 572 €---
39 507 €5 623 €4 225 €3 884 €---
49 697 €5 494 €4 096 €4 203 €---
59 891 €5 361 €3 963 €4 530 €---
610 089 €5 224 €3 825 €4 865 €---
710 291 €5 081 €3 683 €5 209 €---
810 496 €4 934 €3 536 €5 562 €---
910 706 €4 783 €3 384 €5 924 €---
1010 921 €4 626 €3 228 €6 295 €---
1111 139 €4 464 €3 066 €6 675 €---
1211 362 €4 296 €2 898 €7 066 €---
1311 589 €4 123 €2 725 €7 466 €---
1411 821 €3 944 €2 546 €7 876 €---
1512 057 €3 760 €2 362 €8 297 €---
1612 298 €3 569 €2 171 €8 729 €---
1712 544 €3 372 €1 974 €9 172 €---
1812 795 €3 168 €1 770 €9 627 €---
1913 051 €2 958 €1 560 €10 093 €---
2013 312 €2 740 €1 342 €10 572 €---
2113 578 €2 516 €1 118 €11 063 €---
2213 850 €2 284 €885 €11 566 €---
2314 127 €2 044 €646 €12 083 €---
2414 409 €1 796 €398 €12 613 €---
2514 698 €1 540 €142 €13 158 €---
TOTAL292 686 €116 196 €64 363 €176 490 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 919 €-3 210 €+5 129 €
2+1 919 €+198 €+1 721 €
3+1 919 €+1 165 €+754 €
4+1 919 €+1 261 €+658 €
5+1 919 €+1 359 €+560 €
6+1 919 €+1 460 €+459 €
7+1 919 €+1 563 €+356 €
8+1 919 €+1 669 €+250 €
9+1 919 €+1 777 €+142 €
10+1 919 €+1 888 €+31 €
11+1 919 €+2 003 €-84 €
12+1 919 €+2 120 €-201 €
13+1 919 €+2 240 €-321 €
14+1 919 €+2 363 €-444 €
15+1 919 €+2 489 €-570 €
16+1 919 €+2 619 €-700 €
17+1 919 €+2 752 €-833 €
18+1 919 €+2 888 €-969 €
19+1 919 €+3 028 €-1 109 €
20+1 919 €+3 172 €-1 253 €
21+1 919 €+3 319 €-1 400 €
22+1 919 €+3 470 €-1 551 €
23+1 919 €+3 625 €-1 706 €
24+1 919 €+3 784 €-1 865 €
25+1 919 €+3 947 €-2 028 €
Total+47 975 €+52 947 €+-4 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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