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Immeuble 6 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleHuelgoat (29)
Surface100m²
Coût Total125 900€
Loyer Annuel9 186€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 920 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 100 m²

Idéalement situé sur la place principale d'un village touristique très fréquenté, cet immeuble de charme offre une opportunité rare pour investisseurs ou porteurs de projet. En rez-de-chaussée, vous trouverez un local commercial actuellement exploité en crêperie, bénéficiant d'une excellente visibilité et d'un emplacement premium. Les étages supérieurs se répartissent sur 3 niveaux, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement (habitation, location saisonnière, chambres d'hôtes...). À l'arrière, un agréable jardinet apporte un véritable atout. L'ensemble du bien nécessite une rénovation complète, laissant libre cours à vos envies et à votre projet. Cette réfection globale justifie un prix attractif pour un emplacement aussi recherché. À découvrir sans tarder Ce bien vous est présenté par Lucie Vandreden , votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 100 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Huelgoat
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29690
Coordonnées : 48.365510, -3.734960
Total : 125 900€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 26 540€
Valeur du bien : 118 540€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9186€/an
Fourchette totale : 598€ - 981€/mois
Fourchette annuelle : 7171€ - 11768€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :741,94 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :74 194 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :+17 806€ (+24.0%)
Marge achat-revente :-51 706€ (-69.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 650,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 558,63€
Coût de l'assurance :10 701,50€
Taxe foncière : 918,65€/an
Soit par mois : 76,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 765,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Bien non soumis au DPE, mais consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - revêtement de sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 39 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - revêtement de sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 39 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 540 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Revêtement sol durable: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:3 900€
    Revêtement sol durable: 39 m² × 100€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 560€
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 40€/m² = 1560€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Huelgoat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 186 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 950 €
Revenus locatifs : +9 186 €
Charges déductibles : -31 950 €
Résultat foncier Année 1 : -22 764 €(Déficit de 22 764 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 064 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 410 €/an
Revenus locatifs : +9 186 €
Charges déductibles : -5 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 776 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12063.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 186 €31 954 €4 068 €-22 768 €10 700 €12 068 €12 068 €
29 370 €5 304 €3 958 €4 066 €--8 002 €
39 558 €5 191 €3 844 €4 367 €--3 635 €
49 749 €5 074 €3 727 €4 675 €---
59 944 €4 952 €3 606 €4 991 €---
610 143 €4 827 €3 480 €5 316 €---
710 345 €4 698 €3 351 €5 648 €---
810 552 €4 564 €3 217 €5 988 €---
910 763 €4 426 €3 079 €6 338 €---
1010 979 €4 283 €2 936 €6 695 €---
1111 198 €4 136 €2 789 €7 063 €---
1211 422 €3 983 €2 637 €7 439 €---
1311 651 €3 826 €2 479 €7 825 €---
1411 884 €3 663 €2 317 €8 220 €---
1512 121 €3 495 €2 149 €8 626 €---
1612 364 €3 322 €1 975 €9 042 €---
1712 611 €3 142 €1 796 €9 469 €---
1812 863 €2 957 €1 610 €9 906 €---
1913 121 €2 766 €1 419 €10 355 €---
2013 383 €2 568 €1 221 €10 815 €---
2113 651 €2 363 €1 017 €11 287 €---
2213 924 €2 152 €806 €11 771 €---
2314 202 €1 934 €587 €12 268 €---
2414 486 €1 709 €362 €12 777 €---
2514 776 €1 476 €129 €13 300 €---
TOTAL294 246 €118 766 €58 559 €175 479 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 479 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 186 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 929 €-3 210 €+5 139 €
2+1 929 €0 €+1 929 €
3+1 929 €0 €+1 929 €
4+1 929 €+312 €+1 617 €
5+1 929 €+1 497 €+432 €
6+1 929 €+1 595 €+334 €
7+1 929 €+1 694 €+235 €
8+1 929 €+1 797 €+132 €
9+1 929 €+1 901 €+28 €
10+1 929 €+2 009 €-80 €
11+1 929 €+2 119 €-190 €
12+1 929 €+2 232 €-303 €
13+1 929 €+2 347 €-418 €
14+1 929 €+2 466 €-537 €
15+1 929 €+2 588 €-659 €
16+1 929 €+2 713 €-784 €
17+1 929 €+2 841 €-912 €
18+1 929 €+2 972 €-1 043 €
19+1 929 €+3 106 €-1 177 €
20+1 929 €+3 245 €-1 316 €
21+1 929 €+3 386 €-1 457 €
22+1 929 €+3 531 €-1 602 €
23+1 929 €+3 680 €-1 751 €
24+1 929 €+3 833 €-1 904 €
25+1 929 €+3 990 €-2 061 €
Total+48 225 €+52 644 €+-4 419 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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