Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (36300)

VilleBlanc (36)
Surface143m²
Coût Total146 242€
Loyer Annuel10 731€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 698,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 143 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave

Située proche des commodités cette charmante maison de ville offre de beaux volumes, un agréable jardin clos et un fort potentiel d'aménagement.

Au rez de chaussée vous trouverez un hall d'entrée, une chambre, une buanderie ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Cet espace bénéficie d'une configuration intéressante et pourrait facilement être aménagé en logement indépendant, idéal pour un projet locatif, une activité professionnelle ou pour accueillir famille et amis.

Le premier étage se compose d'un salon séjour lumineux, d'une cuisine et d'une agréable véranda ouvrant sur un jardin entièrement clos, arboré et fleuri. Une dépendance complète cet extérieur et offre un espace de rangement ou de stockage supplémentaire.

Au deuxième étage, la maison dispose de trois chambres, d'un dégagement et d'un WC.

Au troisième étage un grand grenier partiellement aménagé, quelques travaux de finition permettront de transformer cet espace en pièce supplémentaire selon vos besoins (chambre, bureau, salle de jeux ou espace détente).

Une maison pleine de potentiel et de charme offrant de nombreuses possibilités d'aménagement, à découvrir sans tarder !

.

Ville : Blanc
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36300
Coordonnées : 46.628230, 1.058670
Total : 146 242€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 38 350€
Valeur du bien : 138 250€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 894€/mois
Loyer annuel estimé : 10731€/an
Fourchette totale : 703€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 8430€ - 13660€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :771,04 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 258 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-10 358€ (-9.4%)
Marge achat-revente :-35 984€ (-32.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 242€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 865,45€
Coût de l'assurance :12 796,18€
Taxe foncière : 1 073,11€/an
Soit par mois : 89,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 118 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État moyen visible - murs légèrement usés dans certaines chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Gros œuvreOPTIONNEL
Sous-catégorie: Grenier
Finitions et aménagement du grenier partiellement aménagé.
Quantité: grenier (environ 30 m²)
Raison: Espace à aménager selon les besoins

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 350 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 2 m² × 2000€/m² = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 900€
    Peinture murs: 46 m² × 30€/m² = 1380€, Parquet flottant: 46 m² × 50€/m² = 2300€, Main d'œuvre: 1220€
  • Salon:1 850€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 350€
  • Gros œuvre:18 000€
    Aménagement grenier: 30 m² × 600€/m² = 18000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 731 €/an
Calcul : 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 083 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 242 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 073 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 018 €
Revenus locatifs : +10 731 €
Charges déductibles : -45 018 €
Résultat foncier Année 1 : -34 287 €(Déficit de 34 287 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 23 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 668 €/an
Revenus locatifs : +10 731 €
Charges déductibles : -6 668 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 063 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23587.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 731 €45 023 €5 088 €-34 292 €10 700 €23 592 €23 592 €
210 946 €6 540 €4 955 €4 406 €--19 186 €
311 165 €6 402 €4 818 €4 762 €--14 424 €
411 388 €6 260 €4 675 €5 128 €--9 296 €
511 616 €6 112 €4 527 €5 504 €--3 793 €
611 848 €5 959 €4 374 €5 889 €---
712 085 €5 801 €4 216 €6 284 €---
812 327 €5 636 €4 052 €6 690 €---
912 573 €5 466 €3 882 €7 107 €---
1012 825 €5 290 €3 705 €7 534 €---
1113 081 €5 108 €3 523 €7 973 €---
1213 343 €4 919 €3 334 €8 424 €---
1313 610 €4 723 €3 138 €8 886 €---
1413 882 €4 521 €2 936 €9 361 €---
1514 159 €4 311 €2 726 €9 849 €---
1614 443 €4 093 €2 508 €10 349 €---
1714 732 €3 868 €2 283 €10 864 €---
1815 026 €3 635 €2 050 €11 391 €---
1915 327 €3 393 €1 808 €11 934 €---
2015 633 €3 143 €1 558 €12 490 €---
2115 946 €2 884 €1 299 €13 062 €---
2216 265 €2 615 €1 030 €13 650 €---
2316 590 €2 337 €752 €14 253 €---
2416 922 €2 049 €464 €14 873 €---
2517 260 €1 751 €166 €15 510 €---
TOTAL343 721 €151 839 €73 865 €191 882 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 254 €-3 210 €+5 464 €
2+2 254 €0 €+2 254 €
3+2 254 €0 €+2 254 €
4+2 254 €0 €+2 254 €
5+2 254 €0 €+2 254 €
6+2 254 €+629 €+1 625 €
7+2 254 €+1 885 €+369 €
8+2 254 €+2 007 €+247 €
9+2 254 €+2 132 €+122 €
10+2 254 €+2 260 €-6 €
11+2 254 €+2 392 €-138 €
12+2 254 €+2 527 €-273 €
13+2 254 €+2 666 €-412 €
14+2 254 €+2 808 €-554 €
15+2 254 €+2 955 €-701 €
16+2 254 €+3 105 €-851 €
17+2 254 €+3 259 €-1 005 €
18+2 254 €+3 417 €-1 163 €
19+2 254 €+3 580 €-1 326 €
20+2 254 €+3 747 €-1 493 €
21+2 254 €+3 919 €-1 665 €
22+2 254 €+4 095 €-1 841 €
23+2 254 €+4 276 €-2 022 €
24+2 254 €+4 462 €-2 208 €
25+2 254 €+4 653 €-2 399 €
Total+56 350 €+57 564 €+-1 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →