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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCheverny, Choussy, Chémery, Contres, Couddes, Cour-cheverny, Fresnes, Oisly, Sassay (41)
Surface145m²
Coût Total227 410€
Loyer Annuel12 373€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 117,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 6 parkings: Box de stationnement, Garage, 4 parkings, Jardin, calme

Anciennement composé de deux maisons, ayant été réunis, à ce jour, ce bien, d'une surface de 133m² habitables et d'un grenier aménageable , est composé, au rez-de-chaussée : d'une cuisine, d'un grand salon/séjour avec poêle, d'une chambre, d'une salle de douche, de WC séparés et d'une grande pièce donnant sur jardin.

Son étage dispose de deux chambres, d'une salle d'eau avec WC et d'un beau grenier aménageable.

Un garage indépendant ainsi qu'une cave viennent compléter ce bien. Jardin sur l'arrière jouissant d'un deuxième accès indépendant (constructible).

La disposition de cette maison conviendrait pleinement à votre futur projet de vie ou à un investisseur souhaitant créer deux appartements dans la bâtisse et d'une construction future sur l'arrière.

Pour la visiter, contactez Eric LECOTE au zéro sept 67 21 98 01.

Ville : Cheverny, Choussy, Chémery, Contres, Couddes, Cour-cheverny, Fresnes, Oisly, Sassay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41700
Coordonnées : 47.414896, 1.405473
Total : 227 410€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 52 450€
Valeur du bien : 214 450€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.11€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12373€/an
Fourchette totale : 862€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 10350€ - 14791€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584,22 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :229 712 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-67 712€ (-29.5%)
Marge achat-revente :2 302€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 229,07€
Coût de l'assurance :19 898,38€
Taxe foncière : 1 237,26€/an
Soit par mois : 103,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-280,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 450 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 250€
    Isolation combles: 145 m² × 50€/m² = 7250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cheverny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 373 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 410 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 411 €
Revenus locatifs : +12 373 €
Charges déductibles : -62 411 €
Résultat foncier Année 1 : -50 038 €(Déficit de 50 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 638 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 961 €/an
Revenus locatifs : +12 373 €
Charges déductibles : -9 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28637.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 373 €62 418 €7 935 €-50 045 €21 400 €28 645 €28 645 €
212 620 €9 761 €7 728 €2 859 €--25 786 €
312 872 €9 546 €7 513 €3 326 €--22 460 €
413 130 €9 324 €7 291 €3 806 €--18 655 €
513 393 €9 094 €7 061 €4 298 €--14 356 €
613 660 €8 856 €6 823 €4 805 €--9 552 €
713 934 €8 609 €6 576 €5 325 €--4 227 €
814 212 €8 353 €6 320 €5 859 €---
914 496 €8 088 €6 055 €6 408 €---
1014 786 €7 814 €5 780 €6 973 €---
1115 082 €7 529 €5 496 €7 553 €---
1215 384 €7 235 €5 202 €8 149 €---
1315 691 €6 930 €4 896 €8 762 €---
1416 005 €6 614 €4 580 €9 392 €---
1516 325 €6 286 €4 253 €10 039 €---
1616 652 €5 947 €3 914 €10 705 €---
1716 985 €5 596 €3 563 €11 389 €---
1817 325 €5 232 €3 199 €12 093 €---
1917 671 €4 855 €2 822 €12 816 €---
2018 025 €4 465 €2 431 €13 560 €---
2118 385 €4 060 €2 027 €14 325 €---
2218 753 €3 641 €1 608 €15 112 €---
2319 128 €3 207 €1 174 €15 921 €---
2419 510 €2 757 €724 €16 753 €---
2519 901 €2 292 €259 €17 609 €---
TOTAL396 299 €218 509 €115 229 €177 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 598 €-6 420 €+9 018 €
2+2 598 €0 €+2 598 €
3+2 598 €0 €+2 598 €
4+2 598 €0 €+2 598 €
5+2 598 €0 €+2 598 €
6+2 598 €0 €+2 598 €
7+2 598 €0 €+2 598 €
8+2 598 €+490 €+2 108 €
9+2 598 €+1 923 €+675 €
10+2 598 €+2 092 €+506 €
11+2 598 €+2 266 €+332 €
12+2 598 €+2 445 €+153 €
13+2 598 €+2 629 €-31 €
14+2 598 €+2 817 €-219 €
15+2 598 €+3 012 €-414 €
16+2 598 €+3 211 €-613 €
17+2 598 €+3 417 €-819 €
18+2 598 €+3 628 €-1 030 €
19+2 598 €+3 845 €-1 247 €
20+2 598 €+4 068 €-1 470 €
21+2 598 €+4 298 €-1 700 €
22+2 598 €+4 534 €-1 936 €
23+2 598 €+4 776 €-2 178 €
24+2 598 €+5 026 €-2 428 €
25+2 598 €+5 283 €-2 685 €
Total+64 950 €+53 337 €+11 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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