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Maison - 5 pièce(s) - 95 m²

Bien expiré
VilleFerté-Loupière (89)
Surface95m²
Coût Total145 360€
Loyer Annuel8 222€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 836,84 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Aux portes de la Puisaye au patrimoine culturel riche, se cache une maison originale , ancienne en coeur de village- Entrée sur cuisine (avec accès cour également), puis salon- en demi niveau une chambre avec la salle d'eau et wc, au dessus une belle chambre avec charpente apparente- au dessus de la cuisine au premier et second niveau deux autres chambres.une belle cave voutée et deux garages en annexe complètent ce bien- autres stationnements autour. dans la vallée du Vrin, village verdoyant avec restaurants, commercesidéal pour investissement location saisonnière type giteLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 79 500 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Sophie LITRA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SENS sous le numéro 793832221

Surface terrain : 124 m².

Ville : Ferté-Loupière
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Total : 145 360€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 59 500€
Valeur du bien : 139 000€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8222€/an
Fourchette totale : 542€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6503€ - 10394€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 951,93€
Coût de l'assurance :12 719,00€
Taxe foncière : 822,15€/an
Soit par mois : 68,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 685,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer un bon état de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Tableau électrique:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 800€
    Plomberie générale: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Loupière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 222 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 855 €
Revenus locatifs : +8 222 €
Charges déductibles : -65 855 €
Résultat foncier Année 1 : -57 633 €(Déficit de 57 633 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 233 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 355 €/an
Revenus locatifs : +8 222 €
Charges déductibles : -6 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36233.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 222 €65 859 €5 029 €-57 638 €21 400 €36 238 €36 238 €
28 386 €6 228 €4 897 €2 158 €--34 080 €
38 554 €6 091 €4 760 €2 462 €--31 617 €
48 725 €5 950 €4 619 €2 775 €--28 843 €
58 899 €5 804 €4 473 €3 096 €--25 747 €
69 077 €5 652 €4 321 €3 425 €--22 322 €
79 259 €5 495 €4 164 €3 763 €--18 559 €
89 444 €5 333 €4 002 €4 111 €--14 447 €
99 633 €5 165 €3 834 €4 468 €--9 979 €
109 826 €4 990 €3 659 €4 835 €--5 144 €
1110 022 €4 810 €3 479 €5 212 €---
1210 222 €4 623 €3 292 €5 599 €---
1310 427 €4 430 €3 099 €5 997 €---
1410 635 €4 229 €2 898 €6 406 €---
1510 848 €4 022 €2 691 €6 826 €---
1611 065 €3 807 €2 476 €7 258 €---
1711 286 €3 584 €2 253 €7 702 €---
1811 512 €3 354 €2 023 €8 158 €---
1911 742 €3 115 €1 784 €8 627 €---
2011 977 €2 868 €1 537 €9 109 €---
2112 217 €2 612 €1 281 €9 605 €---
2212 461 €2 347 €1 016 €10 114 €---
2312 710 €2 073 €742 €10 638 €---
2412 965 €1 789 €458 €11 176 €---
2513 224 €1 494 €163 €11 730 €---
TOTAL263 339 €165 725 €72 952 €97 614 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 727 €-6 420 €+8 147 €
2+1 727 €0 €+1 727 €
3+1 727 €0 €+1 727 €
4+1 727 €0 €+1 727 €
5+1 727 €0 €+1 727 €
6+1 727 €0 €+1 727 €
7+1 727 €0 €+1 727 €
8+1 727 €0 €+1 727 €
9+1 727 €0 €+1 727 €
10+1 727 €0 €+1 727 €
11+1 727 €+20 €+1 707 €
12+1 727 €+1 680 €+47 €
13+1 727 €+1 799 €-72 €
14+1 727 €+1 922 €-195 €
15+1 727 €+2 048 €-321 €
16+1 727 €+2 177 €-450 €
17+1 727 €+2 311 €-584 €
18+1 727 €+2 447 €-720 €
19+1 727 €+2 588 €-861 €
20+1 727 €+2 733 €-1 006 €
21+1 727 €+2 881 €-1 154 €
22+1 727 €+3 034 €-1 307 €
23+1 727 €+3 191 €-1 464 €
24+1 727 €+3 353 €-1 626 €
25+1 727 €+3 519 €-1 792 €
Total+43 175 €+29 284 €+13 891 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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