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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface111m²
Coût Total138 990€
Loyer Annuel12 189€
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 115 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 036,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 36 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

À VENDRE – BEL APPARTEMENT T5 – BELFORT Situé au 2ième étage, ce spacieux appartement T5 de 110 m² vous séduira par son charme, sa belle luminosité et son agencement fonctionnel. Description : Hall d'entrée Grand salon-séjour lumineux Cuisine indépendante entièrement rénovée Trois chambres confortables Salle de bains toilettes indépendantes En complément, vous bénéficierez : D'un espace vert collectif, idéal pour se détendre ou laisser jouer les enfants D'un local de rangement privatif D'une cave en sous-sol Les points forts :- Proximité immédiate des commerces, écoles et transports- Petite copropriété

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, merci de contacter Nathalie GOLDER

Dans une copropriété de 5 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2209.00 euros et 2989.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller JEANNE IMMO : Nathalie GOLDER Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.647290, 6.868510
Total : 138 990€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 14 790€
Valeur du bien : 129 790€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12189€/an
Fourchette totale : 791€ - 1304€/mois
Fourchette annuelle : 9494€ - 15649€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,47 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 769 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-56 769€ (-33.0%)
Marge achat-revente :32 779€ (19.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 525,43€
Coût de l'assurance :12 161,63€
Taxe foncière : 1 218,85€/an
Soit par mois : 101,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 015,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peinture peut être rafraîchie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 790 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 240€
    Parquet flottant: 36 m² × 90€/m² = 3240€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 189 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 990 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 219 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 161 €
Revenus locatifs : +12 189 €
Charges déductibles : -21 161 €
Résultat foncier Année 1 : -8 972 €(Déficit de 8 972 €)
Imputable sur revenu global : 8 972 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 371 €/an
Revenus locatifs : +12 189 €
Charges déductibles : -6 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 818 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 189 €21 165 €4 670 €-8 977 €8 977 €--
212 432 €6 251 €4 546 €6 181 €---
312 681 €6 123 €4 418 €6 558 €---
412 935 €5 990 €4 285 €6 944 €---
513 193 €5 853 €4 148 €7 340 €---
613 457 €5 711 €4 006 €7 746 €---
713 726 €5 564 €3 859 €8 162 €---
814 001 €5 412 €3 707 €8 589 €---
914 281 €5 255 €3 549 €9 026 €---
1014 566 €5 092 €3 387 €9 474 €---
1114 858 €4 924 €3 218 €9 934 €---
1215 155 €4 750 €3 044 €10 405 €---
1315 458 €4 570 €2 864 €10 888 €---
1415 767 €4 383 €2 678 €11 384 €---
1516 083 €4 190 €2 485 €11 892 €---
1616 404 €3 991 €2 286 €12 413 €---
1716 732 €3 785 €2 079 €12 948 €---
1817 067 €3 571 €1 866 €13 496 €---
1917 408 €3 350 €1 645 €14 058 €---
2017 756 €3 122 €1 416 €14 635 €---
2118 112 €2 885 €1 180 €15 226 €---
2218 474 €2 641 €936 €15 833 €---
2318 843 €2 388 €683 €16 455 €---
2419 220 €2 126 €421 €17 094 €---
2519 604 €1 855 €150 €17 749 €---
TOTAL390 402 €124 948 €67 525 €265 454 €8 977 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 693 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 560 €-2 693 €+5 253 €
2+2 560 €+1 854 €+706 €
3+2 560 €+1 967 €+593 €
4+2 560 €+2 083 €+477 €
5+2 560 €+2 202 €+358 €
6+2 560 €+2 324 €+236 €
7+2 560 €+2 449 €+111 €
8+2 560 €+2 577 €-17 €
9+2 560 €+2 708 €-148 €
10+2 560 €+2 842 €-282 €
11+2 560 €+2 980 €-420 €
12+2 560 €+3 122 €-562 €
13+2 560 €+3 267 €-707 €
14+2 560 €+3 415 €-855 €
15+2 560 €+3 568 €-1 008 €
16+2 560 €+3 724 €-1 164 €
17+2 560 €+3 884 €-1 324 €
18+2 560 €+4 049 €-1 489 €
19+2 560 €+4 217 €-1 657 €
20+2 560 €+4 390 €-1 830 €
21+2 560 €+4 568 €-2 008 €
22+2 560 €+4 750 €-2 190 €
23+2 560 €+4 937 €-2 377 €
24+2 560 €+5 128 €-2 568 €
25+2 560 €+5 325 €-2 765 €
Total+64 000 €+79 636 €+-15 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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