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Maison à vendre

VilleNantes (44)
Surface460m²
Coût Total811 856€
Loyer Annuel77 391€
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+1 503€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 649 450 €
Surface : 460 m²
Prix au m² : 1 411,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 parkings: 2 parkings, calme, Exposition sud

Rare à Nantes - Opportunité exceptionnelle!

Vous recherchez un bien unique, offrant un fort potentiel de transformation ou d'investissement ? Ne cherchez plus.

Situé dans le secteur recherché des Américains à Nantes, cet entrepôt de plus de 300 m² constitue une véritable opportunité pour les esprits visionnaires.

Implanté sur une parcelle entièrement bâtie, ce bien offre de multiples perspectives : Projet familial atypique : création d'un loft d'exception ou d'une habitation contemporaine au style industriel. Opération de promotion : optimisation du foncier avec un projet de réhabilitation ou de reconstruction. Marchands de biens / investisseurs : valorisation forte à la clé dans un quartier dynamique. Ses atouts : Emplacement stratégique et recherché, Surface généreuse et modulable, Potentiel de transformation important, et Environnement urbain avec commodités à proximité Ce bien rare sur le marché n'attend que votre projet pour révéler toute sa valeur.

DPE Vierge car ancien local professionnel (4.75 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44300
Coordonnées : 47.236344, -1.578509
Total : 811 856€
Prix d'acquisition : 649 450€
Travaux : 110 450€
Valeur du bien : 759 900€
Frais de notaire : 51 956€
Coût estimé : 51 956€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 460m²
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 20.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 6449€/mois
Loyer annuel estimé : 77391€/an
Fourchette totale : 4507€ - 9228€/mois
Fourchette annuelle : 54085€ - 110740€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 13.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 583,33 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 108 332 €
Prix d'achat :649 450 €
Décote à l'achat :-1 458 882€ (-69.2%)
Marge achat-revente :1 296 476€ (61.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :811 856€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 064,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :236,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 301,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :407 446,75€
Coût de l'assurance :71 037,40€
Taxe foncière : 7 739,13€/an
Soit par mois : 644,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 449,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 946,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 503,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 460 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 460 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 58 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 15 chambres
Quantité: 15 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 460 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 450 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:27 600€
    Isolation toiture/combles: 460 m² × 60€/m² = 27600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:34 800€
    Fenêtres double vitrage: 58 fenêtres × 600€ = 34800€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:8 400€
    Parquet flottant: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (pose incluse)
  • Salon:1 050€
    Rafraîchissement parquet salon: 14 m² × 75€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 600€
    Vérification plomberie: 460 m² × 10€/m² = 4600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été ajustées pour refléter les coûts réalistes dans cette région.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 77 391 €/an
Calcul : 6 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 28 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 811 856 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 841 €/an
Calcul : 237 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 149 089 €
Revenus locatifs : +77 391 €
Charges déductibles : -149 089 €
Résultat foncier Année 1 : -71 698 €(Déficit de 71 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 38 639 €/an
Revenus locatifs : +77 391 €
Charges déductibles : -38 639 €
Résultat foncier Années 2+ : 38 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50298.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 649 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 422 143 €(65% de 649 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 15 351 €/an
Calcul : 422 143 € × 3,636% = 15 351 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
177 391 €149 116 €28 085 €-71 725 €21 400 €50 325 €50 325 €
278 939 €37 930 €27 349 €41 009 €--9 315 €
380 518 €37 168 €26 587 €43 350 €---
482 128 €36 379 €25 798 €45 749 €---
583 771 €35 562 €24 981 €48 209 €---
685 446 €34 716 €24 135 €50 730 €---
787 155 €33 840 €23 259 €53 316 €---
888 898 €32 932 €22 351 €55 966 €---
990 676 €31 992 €21 412 €58 684 €---
1092 490 €31 019 €20 439 €61 470 €---
1194 340 €30 012 €19 431 €64 328 €---
1296 226 €28 968 €18 387 €67 258 €---
1398 151 €27 887 €17 307 €70 264 €---
14100 114 €26 768 €16 188 €73 346 €---
15102 116 €25 609 €15 029 €76 507 €---
16104 159 €24 409 €13 828 €79 749 €---
17106 242 €23 166 €12 586 €83 075 €---
18108 367 €21 879 €11 299 €86 487 €---
19110 534 €20 546 €9 966 €89 987 €---
20112 745 €19 166 €8 586 €93 578 €---
21114 999 €17 737 €7 156 €97 263 €---
22117 299 €16 257 €5 676 €101 043 €---
23119 645 €14 724 €4 143 €104 922 €---
24122 038 €13 137 €2 556 €108 902 €---
25124 479 €11 493 €912 €112 986 €---
TOTAL2 478 867 €782 412 €407 447 €1 696 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 696 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 77 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 252 €-6 420 €+22 672 €
2+16 252 €0 €+16 252 €
3+16 252 €+10 210 €+6 042 €
4+16 252 €+13 725 €+2 527 €
5+16 252 €+14 463 €+1 789 €
6+16 252 €+15 219 €+1 033 €
7+16 252 €+15 995 €+257 €
8+16 252 €+16 790 €-538 €
9+16 252 €+17 605 €-1 353 €
10+16 252 €+18 441 €-2 189 €
11+16 252 €+19 298 €-3 046 €
12+16 252 €+20 178 €-3 926 €
13+16 252 €+21 079 €-4 827 €
14+16 252 €+22 004 €-5 752 €
15+16 252 €+22 952 €-6 700 €
16+16 252 €+23 925 €-7 673 €
17+16 252 €+24 923 €-8 671 €
18+16 252 €+25 946 €-9 694 €
19+16 252 €+26 996 €-10 744 €
20+16 252 €+28 074 €-11 822 €
21+16 252 €+29 179 €-12 927 €
22+16 252 €+30 313 €-14 061 €
23+16 252 €+31 476 €-15 224 €
24+16 252 €+32 671 €-16 419 €
25+16 252 €+33 896 €-17 644 €
Total+406 300 €+508 936 €+-102 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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