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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleCorbeil-Essonnes (91)
Surface120
Coût Total329 460
Loyer Annuel20 435
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 250 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Corbeil-Essonnes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91100
Coordonnées : 48.600298, 2.458721
Total : 329 460
Prix d'acquisition : 270 000
Travaux : 37 860
Valeur du bien : 307 860
Frais de notaire : 21 600
Coût estimé : 21 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 14.19€/m²/mois
Fourchette : 11.93€ - 16.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1703€/mois
Loyer annuel estimé : 20435€/an
Fourchette totale : 1431€ - 2026€/mois
Fourchette annuelle : 17178€ - 24309€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 621,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :98,84€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 720,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 905,65
Coût de l'assurance :29 651,40
Taxe foncière : 2 043,49€/an
Soit par mois : 170,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 702,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 890,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage par le plancher chauffant.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: Maison neuve - vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 860(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (matériaux et équipements) + 3 000€ (plomberie) + 2 000€ (électricité) + 1 000€ (main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€ (matériaux et équipements) + 2 000€ (plomberie) + 1 000€ (électricité) + 1 000€ (main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture 4 chambres (environ 80 m²): 30€/m² × 80 = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:300
    Peinture salon (environ 30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chauffage - Système de chauffage:1 200
    Vérification chauffage plancher chauffant: 800€ (matériaux et main d'œuvre) + 400€ (vérification et mise aux normes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corbeil-Essonnes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 435 €/an
Calcul : 1 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 460 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 186 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 952
Revenus locatifs : +20 435
Charges déductibles : -51 952
Résultat foncier Année 1 : -31 518(Déficit de 31 518 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 118
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 092 €/an
Revenus locatifs : +20 435
Charges déductibles : -14 092
Résultat foncier Années 2+ : 6 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10117.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 43551 96310 873-31 52821 400 €10 128 €10 128 €
220 84413 81210 5827 032--3 096 €
321 26013 51110 2817 749---
421 68613 2009 9708 486---
522 11912 8789 6499 241---
622 56212 5469 31610 016---
723 01312 2028 97210 811---
823 47311 8468 61711 627---
923 94311 4798 24912 464---
1024 42211 0997 86913 323---
1124 91010 7067 47614 204---
1225 40810 2997 07015 109---
1325 9169 8796 65016 037---
1426 4359 4456 21616 990---
1526 9638 9965 76717 967---
1627 5038 5325 30218 971---
1728 0538 0524 82220 001---
1828 6147 5564 32621 058---
1929 1867 0423 81322 144---
2029 7706 5123 28223 258---
2130 3655 9632 73424 402---
2230 9725 3962 16725 576---
2331 5924 8101 58026 782---
2432 2244 20497428 020---
2532 8683 57734729 291---
TOTAL654 535275 504156 906379 03121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 031
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 435 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 291-6 420+10 711
2+4 2910+4 291
3+4 291+1 396+2 895
4+4 291+2 546+1 745
5+4 291+2 772+1 519
6+4 291+3 005+1 286
7+4 291+3 243+1 048
8+4 291+3 488+803
9+4 291+3 739+552
10+4 291+3 997+294
11+4 291+4 261+30
12+4 291+4 533-242
13+4 291+4 811-520
14+4 291+5 097-806
15+4 291+5 390-1 099
16+4 291+5 691-1 400
17+4 291+6 000-1 709
18+4 291+6 317-2 026
19+4 291+6 643-2 352
20+4 291+6 977-2 686
21+4 291+7 321-3 030
22+4 291+7 673-3 382
23+4 291+8 035-3 744
24+4 291+8 406-4 115
25+4 291+8 787-4 496
Total+107 275+113 709+-6 434
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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