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Appartement 4 Pièces 72m² à vendre 110000 - Tours 37000

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface72m²
Coût Total150 150€
Loyer Annuel10 451€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 527,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE, Votre Cabinet FONCIA vous propose : à TOURS, dans une rue calme et verdoyante du quartier du Sanitas, Bel appartement T4 situé au 1er étage comprenant : entrée avec salon/séjour, cuisine aménagée et équipée deux chambres, un WC et une salle de bains.

Un bien lumineux, dont toutes les huisseries ont été changées, pas de travaux à prévoir, aussi bien dans l'immeuble que dans l'appartement. Parfaitement agencé, il pourra aisément accueillir votre famille avec la possibilité de créer une troisième chambre.

Devenez propriétaire pour une mensualité de crédit inférieure à 650 euros mensuel !

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*Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 930 € et 1 221 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.380444, 0.699871
Total : 150 150€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 31 350€
Valeur du bien : 141 350€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10451€/an
Fourchette totale : 688€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 8257€ - 13227€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 775,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 599,62€
Coût de l'assurance :12 762,75€
Taxe foncière : 1 045,08€/an
Soit par mois : 87,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 870,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - éléments légèrement datés nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 350 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Cuisine:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 451 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 150 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 737 €
Revenus locatifs : +10 451 €
Charges déductibles : -37 737 €
Résultat foncier Année 1 : -27 286 €(Déficit de 27 286 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 387 €/an
Revenus locatifs : +10 451 €
Charges déductibles : -6 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5886.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 451 €37 742 €4 836 €-27 291 €21 400 €5 891 €5 891 €
210 660 €6 261 €4 705 €4 399 €--1 492 €
310 873 €6 126 €4 570 €4 747 €---
411 090 €5 986 €4 431 €5 104 €---
511 312 €5 842 €4 286 €5 470 €---
611 539 €5 693 €4 137 €5 846 €---
711 769 €5 539 €3 983 €6 230 €---
812 005 €5 380 €3 824 €6 625 €---
912 245 €5 215 €3 660 €7 029 €---
1012 490 €5 046 €3 490 €7 444 €---
1112 739 €4 870 €3 315 €7 869 €---
1212 994 €4 689 €3 134 €8 305 €---
1313 254 €4 502 €2 946 €8 752 €---
1413 519 €4 309 €2 753 €9 211 €---
1513 790 €4 109 €2 553 €9 681 €---
1614 065 €3 902 €2 347 €10 163 €---
1714 347 €3 689 €2 134 €10 658 €---
1814 634 €3 469 €1 913 €11 165 €---
1914 926 €3 241 €1 686 €11 685 €---
2015 225 €3 006 €1 451 €12 219 €---
2115 529 €2 763 €1 208 €12 766 €---
2215 840 €2 513 €957 €13 327 €---
2316 157 €2 253 €698 €13 903 €---
2416 480 €1 986 €430 €14 494 €---
2516 809 €1 709 €153 €15 101 €---
TOTAL334 743 €139 839 €69 600 €194 903 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 195 €-6 420 €+8 615 €
2+2 195 €0 €+2 195 €
3+2 195 €+977 €+1 218 €
4+2 195 €+1 531 €+664 €
5+2 195 €+1 641 €+554 €
6+2 195 €+1 754 €+441 €
7+2 195 €+1 869 €+326 €
8+2 195 €+1 987 €+208 €
9+2 195 €+2 109 €+86 €
10+2 195 €+2 233 €-38 €
11+2 195 €+2 361 €-166 €
12+2 195 €+2 492 €-297 €
13+2 195 €+2 626 €-431 €
14+2 195 €+2 763 €-568 €
15+2 195 €+2 904 €-709 €
16+2 195 €+3 049 €-854 €
17+2 195 €+3 197 €-1 002 €
18+2 195 €+3 349 €-1 154 €
19+2 195 €+3 505 €-1 310 €
20+2 195 €+3 666 €-1 471 €
21+2 195 €+3 830 €-1 635 €
22+2 195 €+3 998 €-1 803 €
23+2 195 €+4 171 €-1 976 €
24+2 195 €+4 348 €-2 153 €
25+2 195 €+4 530 €-2 335 €
Total+54 875 €+58 471 €+-3 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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