Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VillePeyriac-Minervois (11)
Surface268m²
Coût Total239 956€
Loyer Annuel22 038€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+382€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 151 200 €
Surface : 268 m²
Prix au m² : 564,18 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salon (total 32,5 m²), 6 chambres, 1 parking: Garage, 2 terrasses, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

Maison sur 3 niveaux avec deux terrasses plein sud, beaux volumes à découvrir avec un grand séjour, salon, cuisine et terrasse au premier étage et 4 chambres avec une salle d'eau au deuxième étage. Possibilité d'exploiter le grenier avec ses poutres apparentes, deux caves et un garage, travaux à prévoir.

Ville : Peyriac-Minervois
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11160
Coordonnées : 43.291506, 2.562304
Total : 239 956€
Prix d'acquisition : 151 200€
Travaux : 76 660€
Valeur du bien : 227 860€
Frais de notaire : 12 096€
Coût estimé : 12 096€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 268m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.05€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1836€/mois
Loyer annuel estimé : 22038€/an
Fourchette totale : 1354€ - 2491€/mois
Fourchette annuelle : 16251€ - 29886€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 016,29 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 366 €
Prix d'achat :151 200 €
Décote à l'achat :-121 166€ (-44.5%)
Marge achat-revente :32 410€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 956€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 198,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,99€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 270,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 655,20€
Coût de l'assurance :21 596,04€
Taxe foncière : 2 203,79€/an
Soit par mois : 183,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 836,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 454,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :382,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 268 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 268 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur 268 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 660 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:13 400€
    Isolation combles: 268 m² × 50€/m² = 13400€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries:25 500€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 750€ = 25500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€
  • Revêtement sol chambres:4 320€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€
  • Peinture salon:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Peyriac-Minervois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 038 €/an
Calcul : 1 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 956 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 973 €
Revenus locatifs : +22 038 €
Charges déductibles : -87 973 €
Résultat foncier Année 1 : -65 935 €(Déficit de 65 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 535 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 313 €/an
Revenus locatifs : +22 038 €
Charges déductibles : -11 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44535.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 151 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 280 €(65% de 151 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 574 €/an
Calcul : 98 280 € × 3,636% = 3 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 038 €87 981 €8 253 €-65 943 €21 400 €44 543 €44 543 €
222 479 €11 104 €8 036 €11 375 €--33 168 €
322 928 €10 880 €7 812 €12 049 €--21 120 €
423 387 €10 647 €7 580 €12 740 €--8 380 €
523 855 €10 407 €7 339 €13 448 €---
624 332 €10 158 €7 090 €14 174 €---
724 818 €9 900 €6 832 €14 919 €---
825 315 €9 633 €6 565 €15 682 €---
925 821 €9 356 €6 288 €16 465 €---
1026 337 €9 070 €6 002 €17 268 €---
1126 864 €8 773 €5 706 €18 091 €---
1227 401 €8 466 €5 399 €18 935 €---
1327 949 €8 149 €5 081 €19 801 €---
1428 508 €7 820 €4 752 €20 689 €---
1529 079 €7 479 €4 411 €21 599 €---
1629 660 €7 126 €4 059 €22 534 €---
1730 253 €6 761 €3 694 €23 492 €---
1830 858 €6 383 €3 316 €24 475 €---
1931 476 €5 992 €2 924 €25 484 €---
2032 105 €5 587 €2 519 €26 518 €---
2132 747 €5 167 €2 099 €27 580 €---
2233 402 €4 733 €1 665 €28 669 €---
2334 070 €4 283 €1 215 €29 787 €---
2434 752 €3 817 €750 €30 934 €---
2535 447 €3 335 €268 €32 111 €---
TOTAL705 882 €273 006 €119 655 €432 876 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 432 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 628 €-6 420 €+11 048 €
2+4 628 €0 €+4 628 €
3+4 628 €0 €+4 628 €
4+4 628 €0 €+4 628 €
5+4 628 €+1 520 €+3 108 €
6+4 628 €+4 252 €+376 €
7+4 628 €+4 476 €+152 €
8+4 628 €+4 705 €-77 €
9+4 628 €+4 939 €-311 €
10+4 628 €+5 180 €-552 €
11+4 628 €+5 427 €-799 €
12+4 628 €+5 680 €-1 052 €
13+4 628 €+5 940 €-1 312 €
14+4 628 €+6 207 €-1 579 €
15+4 628 €+6 480 €-1 852 €
16+4 628 €+6 760 €-2 132 €
17+4 628 €+7 048 €-2 420 €
18+4 628 €+7 343 €-2 715 €
19+4 628 €+7 645 €-3 017 €
20+4 628 €+7 956 €-3 328 €
21+4 628 €+8 274 €-3 646 €
22+4 628 €+8 601 €-3 973 €
23+4 628 €+8 936 €-4 308 €
24+4 628 €+9 280 €-4 652 €
25+4 628 €+9 633 €-5 005 €
Total+115 700 €+129 863 €+-14 163 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →