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Achat maison

Bien expiré
VilleFrenelle-la-Petite (88)
Surface114
Coût Total152 820
Loyer Annuel8 364
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-162
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 850,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 114 m², 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1948, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Cuisine américaine équipée, Une entrée, Jardin, Terrain de 853 m², Travaux, Etat : à rénover

Découvrez cette maison à usage d'habitation offrant un fort potentiel d'aménagement, idéale pour une famille ou un projet avec logement indépendant. Au rez-de-chaussée (de plain-pied), l'entrée se fait par une grange traversante donnant également accès à l'arrière de la propriété. Vous y trouverez une cuisine équipée ouverte sur le séjour, prolongée par une véranda lumineuse, une salle d'eau, un WC indépendant, ainsi qu'une chambre avec accès direct à la terrasse. À l'étage, la maison dispose de trois chambres, d'une salle de bain avec WC, et d'un couloir menant à une vaste surface de combles sur dalle béton. Cet espace offre de nombreuses possibilités d'aménagement : salle de jeux, chambres supplémentaires ou encore appartement indépendant, celui-ci bénéficiant déjà de fenêtres et d'un accès séparé par la grange avec escalier indépendant. Le tout est implanté sur un terrain de 853 m², accessible à la fois par la grange et par la rue. Un grand garage d'environ 50 m² complète ce bien. Christine RAIGNEAUT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 479167025 - EPINAL.

Ville : Frenelle-la-Petite
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.348700, 6.073520
Total : 152 820
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 48 060
Valeur du bien : 145 060
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 7.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8364€/an
Fourchette totale : 544€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6528€ - 10717€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 788,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 837,26
Coût de l'assurance :12 989,70
Taxe foncière : 836,40€/an
Soit par mois : 69,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 496 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 114 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 060(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 560
    Isolation des combles: 114 m² × 40€/m² = 4560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (remplacement baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (mise à jour des éléments, peinture et électroménager inclus, main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 800
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Rénovation salon:1 500
    Peinture salon: 60 m² × 25€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Frenelle-la-Petite), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 560✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 364 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 820 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 333
Revenus locatifs : +8 364
Charges déductibles : -54 333
Résultat foncier Année 1 : -45 969(Déficit de 45 969 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 569
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 273 €/an
Revenus locatifs : +8 364
Charges déductibles : -6 273
Résultat foncier Années 2+ : 2 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24569.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 36454 3384 922-45 97421 400 €24 574 €24 574 €
28 5316 1454 7892 386--22 188 €
38 7026 0074 6512 694--19 493 €
48 8765 8654 5093 011--16 483 €
59 0535 7184 3623 335--13 148 €
69 2345 5674 2113 668--9 480 €
79 4195 4104 0544 009--5 471 €
89 6085 2483 8924 359--1 112 €
99 8005 0813 7254 719---
109 9964 9083 5525 088---
1110 1964 7303 3745 466---
1210 4004 5453 1895 854---
1310 6084 3552 9996 253---
1410 8204 1582 8026 662---
1511 0363 9552 5997 081---
1611 2573 7452 3897 512---
1711 4823 5282 1727 954---
1811 7123 3031 9478 408---
1911 9463 0721 7168 874---
2012 1852 8321 4769 352---
2112 4282 5851 2299 843---
2212 6772 33097410 347---
2312 9312 06671010 864---
2413 1891 79443811 396---
2513 4531 51215611 941---
TOTAL267 900152 79770 837115 10321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 103
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 756-6 420+8 176
2+1 7560+1 756
3+1 7560+1 756
4+1 7560+1 756
5+1 7560+1 756
6+1 7560+1 756
7+1 7560+1 756
8+1 7560+1 756
9+1 756+1 082+674
10+1 756+1 526+230
11+1 756+1 640+116
12+1 756+1 7560
13+1 756+1 876-120
14+1 756+1 999-243
15+1 756+2 124-368
16+1 756+2 254-498
17+1 756+2 386-630
18+1 756+2 522-766
19+1 756+2 662-906
20+1 756+2 806-1 050
21+1 756+2 953-1 197
22+1 756+3 104-1 348
23+1 756+3 259-1 503
24+1 756+3 419-1 663
25+1 756+3 582-1 826
Total+43 900+34 531+9 369
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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