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Maison à vendre

VilleLaiz (01)
Surface372.5m²
Coût Total443 430€
Loyer Annuel46 954€
Rentabilité10.59%
Cashflow/mois+1 196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 372.5 m²
Prix au m² : 859,06 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 25
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, 8 chambres, 5 parkings: 5 parkings, Jardin, 2 terrasses, Pas de balcon

IDEAL INVESTISSEURS, cette propriété donne la possibilité de faire plusieurs logements; 5 ou 6 appartements ou commerces idéalement placés. Terrain avec possibilité de faire des parkings me contacter pour plus d'informations

Ville : Laiz
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01290
Coordonnées : 46.244183, 4.900711
Total : 443 430€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 97 830€
Valeur du bien : 417 830€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 372.5m²
Loyer prédit : 10.50€/m²/mois
Fourchette : 8.16€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 3913€/mois
Loyer annuel estimé : 46954€/an
Fourchette totale : 3040€ - 5036€/mois
Fourchette annuelle : 36479€ - 60436€/an
Rentabilité brute :10.59%
Fourchette de rentabilité :8.23% - 13.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 397,09 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :892 914 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :-572 914€ (-64.2%)
Marge achat-revente :449 484€ (50.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :443 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 196,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :129,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 325,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :215 431,34€
Coût de l'assurance :38 800,12€
Taxe foncière : 4 695,35€/an
Soit par mois : 391,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 912,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 716,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 195,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 372.5 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 372.5 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 372.5 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - revêtement de sol en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafond du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible - plafond abîmé nécessitant rénovation
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée
Quantité: 8 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs en besoin de peinture
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'escalier avec nettoyage et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 2.5/5 visible - escalier nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 830 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 000€
    Isolation combles: 372.5 m² × 50€/m² = 18625€, Main d'œuvre: 375€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 600€/fenêtre = 27600€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol - Chambres:6 000€
    Parquet flottant: 80 m² × 75€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 5000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Peinture - Salon:840€
    Peinture salon: 30 m² × 28€/m² = 840€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture - Entrée:240€
    Peinture entrée: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre incluse
  • Rafraîchissement - Escalier:150€
    Rafraîchissement escalier: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laiz (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 954 €/an
Calcul : 3 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 443 430 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 552 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 962 €
Revenus locatifs : +46 954 €
Charges déductibles : -118 962 €
Résultat foncier Année 1 : -72 009 €(Déficit de 72 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 132 €/an
Revenus locatifs : +46 954 €
Charges déductibles : -21 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 821 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50608.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 954 €118 977 €14 899 €-72 023 €21 400 €50 623 €50 623 €
247 893 €20 751 €14 504 €27 142 €--23 481 €
348 850 €20 342 €14 094 €28 509 €---
449 827 €19 918 €13 671 €29 909 €---
550 824 €19 480 €13 233 €31 344 €---
651 840 €19 027 €12 780 €32 813 €---
752 877 €18 558 €12 311 €34 319 €---
853 935 €18 073 €11 826 €35 862 €---
955 014 €17 572 €11 324 €37 442 €---
1056 114 €17 053 €10 805 €39 061 €---
1157 236 €16 516 €10 268 €40 721 €---
1258 381 €15 960 €9 713 €42 421 €---
1359 548 €15 385 €9 138 €44 163 €---
1460 739 €14 791 €8 543 €45 949 €---
1561 954 €14 176 €7 928 €47 779 €---
1663 193 €13 539 €7 292 €49 654 €---
1764 457 €12 881 €6 634 €51 576 €---
1865 746 €12 200 €5 952 €53 546 €---
1967 061 €11 495 €5 248 €55 566 €---
2068 402 €10 766 €4 519 €57 636 €---
2169 770 €10 012 €3 765 €59 758 €---
2271 166 €9 232 €2 985 €61 934 €---
2372 589 €8 425 €2 178 €64 164 €---
2474 041 €7 590 €1 343 €66 451 €---
2575 522 €6 726 €479 €68 795 €---
TOTAL1 503 936 €469 445 €215 431 €1 034 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 034 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 860 €-6 420 €+16 280 €
2+9 860 €0 €+9 860 €
3+9 860 €+1 508 €+8 352 €
4+9 860 €+8 973 €+887 €
5+9 860 €+9 403 €+457 €
6+9 860 €+9 844 €+16 €
7+9 860 €+10 296 €-436 €
8+9 860 €+10 758 €-898 €
9+9 860 €+11 233 €-1 373 €
10+9 860 €+11 718 €-1 858 €
11+9 860 €+12 216 €-2 356 €
12+9 860 €+12 726 €-2 866 €
13+9 860 €+13 249 €-3 389 €
14+9 860 €+13 785 €-3 925 €
15+9 860 €+14 334 €-4 474 €
16+9 860 €+14 896 €-5 036 €
17+9 860 €+15 473 €-5 613 €
18+9 860 €+16 064 €-6 204 €
19+9 860 €+16 670 €-6 810 €
20+9 860 €+17 291 €-7 431 €
21+9 860 €+17 927 €-8 067 €
22+9 860 €+18 580 €-8 720 €
23+9 860 €+19 249 €-9 389 €
24+9 860 €+19 935 €-10 075 €
25+9 860 €+20 639 €-10 779 €
Total+246 500 €+310 347 €+-63 847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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