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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarseille 14e (13)
Surface54
Coût Total141 380
Loyer Annuel8 047
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-126
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 648,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A vendre 13014 - Marseille - 57 Rue Louis Merlino - Le super Belvedere - APPARTEMENT 3 PIECES AVEC BALCON et jolie vue dégagée.

Ideal Investissement - Rentabilité 8,5% !! appartement loué 700 euros HC EffiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne, et Julien Ribiollet vous proposent ce charmant appartement très bien entretenu situé dans une petite résidence fermée sur les hauteurs.

Niché au 3e étage d'un immeuble de 4 étages, cet appartement traversant de 54 m² se compose de 3 pièces dont un séjour lumineux avec balcon et vue mer , 2 chambres , une cuisine séparée, une salle d'eau, et un wc séparé.

Pour votre confort, cet appartement est en bon état.

Idéalement situé, vous trouverez à proximité des commerces, des écoles et des transports en commun pour faciliter votre quotidien. Ne manquez pas cette opportunité, contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite.

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à me contacter: Julien Ribiollet - 06 I 19 I 78 I 60 I 79 I 14 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Terry Torres - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Marseille 6e Arrondissement sous le n°991971144. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Total : 141 380
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 45 260
Valeur du bien : 134 260
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8047€/an
Fourchette totale : 549€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 6582€ - 9838€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 729,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 534,43
Coût de l'assurance :12 017,30
Taxe foncière : 804,72€/an
Soit par mois : 67,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 260(838 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 047 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 380 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 095
Revenus locatifs : +8 047
Charges déductibles : -51 095
Résultat foncier Année 1 : -43 047(Déficit de 43 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 647
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 835 €/an
Revenus locatifs : +8 047
Charges déductibles : -5 835
Résultat foncier Années 2+ : 2 213 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21647.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 04751 0994 554-43 05221 400 €21 652 €21 652 €
28 2085 7164 4302 492--19 160 €
38 3725 5894 3032 784--16 376 €
48 5405 4574 1723 083--13 293 €
58 7115 3214 0363 389--9 904 €
68 8855 1813 8963 704--6 200 €
79 0625 0363 7514 026--2 174 €
89 2444 8863 6014 358---
99 4294 7323 4464 697---
109 6174 5723 2865 046---
119 8104 4073 1215 403---
1210 0064 2362 9515 770---
1310 2064 0602 7746 146---
1410 4103 8782 5926 532---
1510 6183 6892 4046 929---
1610 8313 4952 2107 335---
1711 0473 2942 0097 753---
1811 2683 0871 8028 181---
1911 4932 8731 5878 621---
2011 7232 6511 3669 072---
2111 9582 4231 1379 535---
2212 1972 18690110 010---
2312 4411 94265710 499---
2412 6901 69040510 999---
2512 9431 43014411 514---
TOTAL257 756142 93065 534114 82621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 826
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 690-6 420+8 110
2+1 6900+1 690
3+1 6900+1 690
4+1 6900+1 690
5+1 6900+1 690
6+1 6900+1 690
7+1 6900+1 690
8+1 690+655+1 035
9+1 690+1 409+281
10+1 690+1 514+176
11+1 690+1 621+69
12+1 690+1 731-41
13+1 690+1 844-154
14+1 690+1 960-270
15+1 690+2 079-389
16+1 690+2 201-511
17+1 690+2 326-636
18+1 690+2 454-764
19+1 690+2 586-896
20+1 690+2 722-1 032
21+1 690+2 861-1 171
22+1 690+3 003-1 313
23+1 690+3 150-1 460
24+1 690+3 300-1 610
25+1 690+3 454-1 764
Total+42 250+34 448+7 802
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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