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Maison à Chef Boutonne 79110

Bien expiré
VilleChef-Boutonne (79)
Surface230m²
Coût Total212 000€
Loyer Annuel18 050€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 652,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

. Urgent vends maison à Chef- Boutonne soit pour habitation principale ou pour investissement locatif entièrement rénovée, de particulier à particulier, proche commerces, quartier calme, composition: Rez de chaussé : -Entrée, salon salle à manger de 33 mètre carré, très lumineux , cuisine ( lumière transversale ), WC, arrière cuisine avec chaufferie. Etage :

  • Palier desservant trois chambres et salle d'eau avec meuble vasque, miroir mural, douche et WC. -Garage attenant de 20mètres carré et communicant avec la maison. -Chauffage et production ECS par chaudière fioul très bon état (très bien entretenu) Extérieur :
  • 2 cours communicantes de 230 mètres carré avec terrain de 450 mètres carré environ (piscinable et constructible) Assainissement :
  • raccorder au tout à l’égout . -Photos supplémentaires à la demande.
  • Agence s'abstenir . Contact par mail.
Ville : Chef-Boutonne
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79110
Coordonnées : 46.102200, -0.065610
Total : 212 000€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 200 000€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18050€/an
Fourchette totale : 1153€ - 1962€/mois
Fourchette annuelle : 13839€ - 23543€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 057,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :61,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 119,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 374,22€
Coût de l'assurance :18 550,00€
Taxe foncière : 1 805,04€/an
Soit par mois : 150,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 504,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :234,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique pour 230 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:9 700€
    Isolation combles: 230 m² × 40€/m² = 9200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (matériaux), Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres:10 500€
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Chef-Boutonne) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 050 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 811 €
Revenus locatifs : +18 050 €
Charges déductibles : -59 811 €
Résultat foncier Année 1 : -41 760 €(Déficit de 41 760 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 360 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 811 €/an
Revenus locatifs : +18 050 €
Charges déductibles : -9 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20360.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 050 €59 818 €7 271 €-41 767 €21 400 €20 367 €20 367 €
218 411 €9 626 €7 079 €8 785 €--11 582 €
318 780 €9 428 €6 881 €9 351 €--2 231 €
419 155 €9 224 €6 676 €9 932 €---
519 538 €9 011 €6 464 €10 527 €---
619 929 €8 792 €6 245 €11 137 €---
720 328 €8 564 €6 017 €11 763 €---
820 734 €8 329 €5 782 €12 405 €---
921 149 €8 085 €5 538 €13 064 €---
1021 572 €7 833 €5 286 €13 739 €---
1122 003 €7 571 €5 024 €14 432 €---
1222 443 €7 301 €4 754 €15 142 €---
1322 892 €7 021 €4 474 €15 871 €---
1423 350 €6 731 €4 184 €16 619 €---
1523 817 €6 431 €3 884 €17 386 €---
1624 293 €6 120 €3 573 €18 173 €---
1724 779 €5 799 €3 252 €18 980 €---
1825 275 €5 466 €2 919 €19 809 €---
1925 780 €5 121 €2 574 €20 659 €---
2026 296 €4 764 €2 217 €21 532 €---
2126 822 €4 395 €1 848 €22 427 €---
2227 358 €4 013 €1 466 €23 346 €---
2327 905 €3 617 €1 070 €24 289 €---
2428 464 €3 207 €660 €25 257 €---
2529 033 €2 782 €235 €26 250 €---
TOTAL578 158 €219 050 €105 374 €359 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 050 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 791 €-6 420 €+10 211 €
2+3 791 €0 €+3 791 €
3+3 791 €0 €+3 791 €
4+3 791 €+2 310 €+1 481 €
5+3 791 €+3 158 €+633 €
6+3 791 €+3 341 €+450 €
7+3 791 €+3 529 €+262 €
8+3 791 €+3 722 €+69 €
9+3 791 €+3 919 €-128 €
10+3 791 €+4 122 €-331 €
11+3 791 €+4 330 €-539 €
12+3 791 €+4 543 €-752 €
13+3 791 €+4 761 €-970 €
14+3 791 €+4 986 €-1 195 €
15+3 791 €+5 216 €-1 425 €
16+3 791 €+5 452 €-1 661 €
17+3 791 €+5 694 €-1 903 €
18+3 791 €+5 943 €-2 152 €
19+3 791 €+6 198 €-2 407 €
20+3 791 €+6 459 €-2 668 €
21+3 791 €+6 728 €-2 937 €
22+3 791 €+7 004 €-3 213 €
23+3 791 €+7 287 €-3 496 €
24+3 791 €+7 577 €-3 786 €
25+3 791 €+7 875 €-4 084 €
Total+94 775 €+107 732 €+-12 957 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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