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Appartement à vendre

VilleTarare (69)
Surface84m²
Coût Total160 464€
Loyer Annuel9 112€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 744 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 342,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine ouverte, 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Rue Georges Sand, au quatrième et dernier étage, avec ascenseur, à découvrir LOGEMENT T4, comprenant trois chambres, un grand séjour cuisine, séparée, salle de bain et WC séparés Belle opportunité pour famille. Copropriété 58 lots (dont 32 logements) sans procédure en cours. Charges de copropriété estimées à 1110 €/an Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires à la charge du vendeur. Taxe foncière : 900 € Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage habituel : entre 995 € et 1347 €. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris). Sous réserve de priorité conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH. Visite sur rendez-vous. Remise des offres d'achat par mail, au plus tard 1 mois à compter des publicités légales.

Ville : Tarare
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69170
Coordonnées : 45.896935, 4.433232
Total : 160 464€
Prix d'acquisition : 112 744€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 151 444€
Frais de notaire : 9 020€
Coût estimé : 9 020€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 11.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9112€/an
Fourchette totale : 576€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 6916€ - 12004€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 558,48 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 912 €
Prix d'achat :112 744 €
Décote à l'achat :-18 168€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-29 552€ (-22.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 464€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :58,84€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 857,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 243,22€
Coût de l'assurance :17 651,04€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 92,50€/mois
Soit par an : 1 110,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 759,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarare (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 464 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 110 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 882 €
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -46 882 €
Résultat foncier Année 1 : -37 771 €(Déficit de 37 771 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 371 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 182 €/an
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -8 182 €
Résultat foncier Années 2+ : 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16370.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 744 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 284 €(65% de 112 744 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 665 €/an
Calcul : 73 284 € × 3,636% = 2 665 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 112 €46 887 €5 471 €-37 776 €21 400 €16 376 €16 376 €
29 294 €8 043 €5 327 €1 251 €--15 125 €
39 480 €7 894 €5 178 €1 586 €--13 539 €
49 669 €7 739 €5 023 €1 930 €--11 609 €
59 863 €7 579 €4 863 €2 284 €--9 326 €
610 060 €7 413 €4 697 €2 646 €--6 679 €
710 261 €7 242 €4 526 €3 019 €--3 660 €
810 466 €7 065 €4 349 €3 402 €--258 €
910 676 €6 881 €4 165 €3 795 €---
1010 889 €6 691 €3 975 €4 198 €---
1111 107 €6 494 €3 778 €4 613 €---
1211 329 €6 290 €3 574 €5 039 €---
1311 556 €6 080 €3 364 €5 476 €---
1411 787 €5 861 €3 145 €5 925 €---
1512 022 €5 636 €2 920 €6 387 €---
1612 263 €5 402 €2 686 €6 861 €---
1712 508 €5 160 €2 444 €7 348 €---
1812 758 €4 910 €2 193 €7 849 €---
1913 013 €4 650 €1 934 €8 363 €---
2013 274 €4 382 €1 666 €8 892 €---
2113 539 €4 104 €1 388 €9 435 €---
2213 810 €3 817 €1 101 €9 993 €---
2314 086 €3 519 €803 €10 567 €---
2414 368 €3 212 €496 €11 156 €---
2514 655 €2 893 €177 €11 762 €---
TOTAL291 845 €185 844 €79 243 €106 000 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 000 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 913 €-6 420 €+8 333 €
2+1 913 €0 €+1 913 €
3+1 913 €0 €+1 913 €
4+1 913 €0 €+1 913 €
5+1 913 €0 €+1 913 €
6+1 913 €0 €+1 913 €
7+1 913 €0 €+1 913 €
8+1 913 €0 €+1 913 €
9+1 913 €+1 061 €+852 €
10+1 913 €+1 259 €+654 €
11+1 913 €+1 384 €+529 €
12+1 913 €+1 512 €+401 €
13+1 913 €+1 643 €+270 €
14+1 913 €+1 778 €+135 €
15+1 913 €+1 916 €-3 €
16+1 913 €+2 058 €-145 €
17+1 913 €+2 204 €-291 €
18+1 913 €+2 355 €-442 €
19+1 913 €+2 509 €-596 €
20+1 913 €+2 668 €-755 €
21+1 913 €+2 830 €-917 €
22+1 913 €+2 998 €-1 085 €
23+1 913 €+3 170 €-1 257 €
24+1 913 €+3 347 €-1 434 €
25+1 913 €+3 529 €-1 616 €
Total+47 825 €+31 800 €+16 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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