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Maison 2 pièces 65 m²

VilleBonneval (28)
Surface65
Coût Total130 180
Loyer Annuel6 094
Rentabilité4.68%
Cashflow/mois-235
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 938,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 65 m²

MGN Immobilier à Bonneval vous propose cet ensemble immobilier à fort potentiel. Idéal pour un projet de rénovation ou d'investissement.

Une maison à rénover entièrement d'environ 70m2 se compose d'une entrée desservant une salle de bains, des W.C indépendants et une chambre. Une seconde permet d'accéder à une autre entrée, un débarras, une pièce de vie avec évier et un bureau.

Une dépendance d'environ 70m2, vient enrichir ce bien. Répartie en plusieurs espaces, elle laisse libre cours à votre imagination : garage, atelier, espace de stockage ou encore création d'un logement indépendant pour recevoir famille et amis. Un véritable atout offrant de multiples perspectives d'aménagement et de valorisation.

L'ensemble est édifié sur un terrain de 1149m2. Mélanie LE DEAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 938949856 - CHARTRES.

Surface : 65 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bonneval
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28800
Coordonnées : 48.184130, 1.388706
Total : 130 180
Prix d'acquisition : 61 000
Travaux : 64 300
Valeur du bien : 125 300
Frais de notaire : 4 880
Coût estimé : 4 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6094€/an
Fourchette totale : 407€ - 634€/mois
Fourchette annuelle : 4880€ - 7610€/an
Rentabilité brute :4.68%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 5.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 568,97 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 983
Prix d'achat :61 000
Décote à l'achat :-40 983 (-40.2%)
Marge achat-revente :-28 197€ (-27.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 962,45
Coût de l'assurance :11 390,75
Taxe foncière : 609,41€/an
Soit par mois : 50,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et le bon fonctionnement
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 300(989 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 900
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:7 500
    Rénovation salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:10 000
    Réfection complète plomberie: 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneval (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 094 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 180 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 903
Revenus locatifs : +6 094
Charges déductibles : -69 903
Résultat foncier Année 1 : -63 809(Déficit de 63 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 409
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 603 €/an
Revenus locatifs : +6 094
Charges déductibles : -5 603
Résultat foncier Années 2+ : 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42408.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 09469 9074 542-63 81321 400 €42 413 €42 413 €
26 2165 4894 424727--41 686 €
36 3405 3664 301974--40 712 €
46 4675 2394 1741 228--39 483 €
56 5965 1074 0421 489--37 994 €
66 7284 9713 9061 758--36 236 €
76 8634 8293 7642 034--34 202 €
87 0004 6833 6182 317--31 885 €
97 1404 5313 4662 609--29 276 €
107 2834 3743 3092 909--26 367 €
117 4294 2113 1463 217--23 149 €
127 5774 0432 9783 535---
137 7293 8682 8033 861---
147 8833 6872 6224 196---
158 0413 5002 4354 541---
168 2023 3062 2414 896---
178 3663 1042 0395 261---
188 5332 8961 8315 637---
198 7042 6801 6156 024---
208 8782 4571 3926 421---
219 0562 2251 1606 830---
229 2371 9859207 251---
239 4211 7376727 684---
249 6101 4804158 130---
259 8021 2131488 589---
TOTAL195 197156 88965 96238 30921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 309
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 280-6 420+7 700
2+1 2800+1 280
3+1 2800+1 280
4+1 2800+1 280
5+1 2800+1 280
6+1 2800+1 280
7+1 2800+1 280
8+1 2800+1 280
9+1 2800+1 280
10+1 2800+1 280
11+1 2800+1 280
12+1 280+1 060+220
13+1 280+1 158+122
14+1 280+1 259+21
15+1 280+1 362-82
16+1 280+1 469-189
17+1 280+1 578-298
18+1 280+1 691-411
19+1 280+1 807-527
20+1 280+1 926-646
21+1 280+2 049-769
22+1 280+2 175-895
23+1 280+2 305-1 025
24+1 280+2 439-1 159
25+1 280+2 577-1 297
Total+32 000+18 437+13 563
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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