Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 2 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleBonneval (28)
Surface65m²
Coût Total130 180€
Loyer Annuel6 094€
Rentabilité4.68%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 938,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 65 m²

MGN Immobilier à Bonneval vous propose cet ensemble immobilier à fort potentiel. Idéal pour un projet de rénovation ou d'investissement.

Une maison à rénover entièrement d'environ 70m2 se compose d'une entrée desservant une salle de bains, des W.C indépendants et une chambre. Une seconde permet d'accéder à une autre entrée, un débarras, une pièce de vie avec évier et un bureau.

Une dépendance d'environ 70m2, vient enrichir ce bien. Répartie en plusieurs espaces, elle laisse libre cours à votre imagination : garage, atelier, espace de stockage ou encore création d'un logement indépendant pour recevoir famille et amis. Un véritable atout offrant de multiples perspectives d'aménagement et de valorisation.

L'ensemble est édifié sur un terrain de 1149m2. Mélanie LE DEAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 938949856 - CHARTRES.

Surface : 65 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bonneval
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28800
Coordonnées : 48.184130, 1.388706
Total : 130 180€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 64 300€
Valeur du bien : 125 300€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6094€/an
Fourchette totale : 407€ - 634€/mois
Fourchette annuelle : 4880€ - 7610€/an
Rentabilité brute :4.68%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 5.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 568,97 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 983 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-40 983€ (-40.2%)
Marge achat-revente :-28 197€ (-27.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 962,45€
Coût de l'assurance :11 390,75€
Taxe foncière : 609,41€/an
Soit par mois : 50,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et le bon fonctionnement
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 300 €(989 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500€
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:7 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:10 000€
    Réfection complète plomberie: 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneval (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 094 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 903 €
Revenus locatifs : +6 094 €
Charges déductibles : -69 903 €
Résultat foncier Année 1 : -63 809 €(Déficit de 63 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 409 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 603 €/an
Revenus locatifs : +6 094 €
Charges déductibles : -5 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42408.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 094 €69 907 €4 542 €-63 813 €21 400 €42 413 €42 413 €
26 216 €5 489 €4 424 €727 €--41 686 €
36 340 €5 366 €4 301 €974 €--40 712 €
46 467 €5 239 €4 174 €1 228 €--39 483 €
56 596 €5 107 €4 042 €1 489 €--37 994 €
66 728 €4 971 €3 906 €1 758 €--36 236 €
76 863 €4 829 €3 764 €2 034 €--34 202 €
87 000 €4 683 €3 618 €2 317 €--31 885 €
97 140 €4 531 €3 466 €2 609 €--29 276 €
107 283 €4 374 €3 309 €2 909 €--26 367 €
117 429 €4 211 €3 146 €3 217 €--23 149 €
127 577 €4 043 €2 978 €3 535 €---
137 729 €3 868 €2 803 €3 861 €---
147 883 €3 687 €2 622 €4 196 €---
158 041 €3 500 €2 435 €4 541 €---
168 202 €3 306 €2 241 €4 896 €---
178 366 €3 104 €2 039 €5 261 €---
188 533 €2 896 €1 831 €5 637 €---
198 704 €2 680 €1 615 €6 024 €---
208 878 €2 457 €1 392 €6 421 €---
219 056 €2 225 €1 160 €6 830 €---
229 237 €1 985 €920 €7 251 €---
239 421 €1 737 €672 €7 684 €---
249 610 €1 480 €415 €8 130 €---
259 802 €1 213 €148 €8 589 €---
TOTAL195 197 €156 889 €65 962 €38 309 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 280 €-6 420 €+7 700 €
2+1 280 €0 €+1 280 €
3+1 280 €0 €+1 280 €
4+1 280 €0 €+1 280 €
5+1 280 €0 €+1 280 €
6+1 280 €0 €+1 280 €
7+1 280 €0 €+1 280 €
8+1 280 €0 €+1 280 €
9+1 280 €0 €+1 280 €
10+1 280 €0 €+1 280 €
11+1 280 €0 €+1 280 €
12+1 280 €+1 060 €+220 €
13+1 280 €+1 158 €+122 €
14+1 280 €+1 259 €+21 €
15+1 280 €+1 362 €-82 €
16+1 280 €+1 469 €-189 €
17+1 280 €+1 578 €-298 €
18+1 280 €+1 691 €-411 €
19+1 280 €+1 807 €-527 €
20+1 280 €+1 926 €-646 €
21+1 280 €+2 049 €-769 €
22+1 280 €+2 175 €-895 €
23+1 280 €+2 305 €-1 025 €
24+1 280 €+2 439 €-1 159 €
25+1 280 €+2 577 €-1 297 €
Total+32 000 €+18 437 €+13 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →