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Détails du bien

VilleHayange, Knutange, Neufchef, Nilvange, Ranguevaux (57)
Surface46m²
Coût Total122 620€
Loyer Annuel7 606€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 717,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Hayange, Knutange, Neufchef, Nilvange, Ranguevaux
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57240
Total : 122 620€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 37 300€
Valeur du bien : 116 300€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 13.78€/m²/mois
Fourchette : 10.95€ - 17.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7606€/an
Fourchette totale : 504€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 6043€ - 9573€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 539,39€
Coût de l'assurance :10 729,25€
Taxe foncière : 760,58€/an
Soit par mois : 63,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 713,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300 €(811 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€, Peinture et finitions: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 1 chambre (12 m²) × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Rafraîchissement parquet: 1 chambre (12 m²) × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 1 salon (25 m²) × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hayange (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 606 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 728 €
Revenus locatifs : +7 606 €
Charges déductibles : -42 728 €
Résultat foncier Année 1 : -35 122 €(Déficit de 35 122 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 722 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 428 €/an
Revenus locatifs : +7 606 €
Charges déductibles : -5 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13721.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 606 €42 732 €4 242 €-35 126 €21 400 €13 726 €13 726 €
27 758 €5 321 €4 131 €2 437 €--11 289 €
37 913 €5 205 €4 016 €2 708 €--8 581 €
48 071 €5 086 €3 897 €2 985 €--5 596 €
58 233 €4 963 €3 773 €3 270 €--2 326 €
68 397 €4 835 €3 645 €3 562 €---
78 565 €4 703 €3 513 €3 863 €---
88 737 €4 566 €3 376 €4 171 €---
98 911 €4 424 €3 234 €4 488 €---
109 090 €4 277 €3 087 €4 813 €---
119 271 €4 125 €2 935 €5 147 €---
129 457 €3 967 €2 777 €5 490 €---
139 646 €3 804 €2 614 €5 842 €---
149 839 €3 635 €2 445 €6 204 €---
1510 036 €3 460 €2 270 €6 576 €---
1610 236 €3 278 €2 089 €6 958 €---
1710 441 €3 091 €1 901 €7 350 €---
1810 650 €2 896 €1 706 €7 754 €---
1910 863 €2 695 €1 505 €8 168 €---
2011 080 €2 486 €1 297 €8 594 €---
2111 302 €2 271 €1 081 €9 031 €---
2211 528 €2 047 €857 €9 481 €---
2311 758 €1 816 €626 €9 943 €---
2411 994 €1 576 €386 €10 418 €---
2512 233 €1 328 €138 €10 906 €---
TOTAL243 615 €128 583 €61 539 €115 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 597 €-6 420 €+8 017 €
2+1 597 €0 €+1 597 €
3+1 597 €0 €+1 597 €
4+1 597 €0 €+1 597 €
5+1 597 €0 €+1 597 €
6+1 597 €+371 €+1 226 €
7+1 597 €+1 159 €+438 €
8+1 597 €+1 251 €+346 €
9+1 597 €+1 346 €+251 €
10+1 597 €+1 444 €+153 €
11+1 597 €+1 544 €+53 €
12+1 597 €+1 647 €-50 €
13+1 597 €+1 753 €-156 €
14+1 597 €+1 861 €-264 €
15+1 597 €+1 973 €-376 €
16+1 597 €+2 087 €-490 €
17+1 597 €+2 205 €-608 €
18+1 597 €+2 326 €-729 €
19+1 597 €+2 450 €-853 €
20+1 597 €+2 578 €-981 €
21+1 597 €+2 709 €-1 112 €
22+1 597 €+2 844 €-1 247 €
23+1 597 €+2 983 €-1 386 €
24+1 597 €+3 125 €-1 528 €
25+1 597 €+3 272 €-1 675 €
Total+39 925 €+34 510 €+5 415 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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