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Détails du bien

VilleNice (06)
Surface83m²
Coût Total288 920€
Loyer Annuel18 530€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 224 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 698,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence MURTA IMMOBILIER vous présente ce bel appartement 4 pièces de plus de 80m², situé au 4eme et dernier étage d'une résidence fermée et sécurisée. Baigné de lumière et offrant de beaux volumes, ce bien se distingue par une distribution fonctionnelle et agréable au quotidien. Il se compose de :

  • Entrée avec espace de rangement
  • Séjour lumineux ouvrant sur un balcon
  • Une cuisine indépendante avec arrière-cuisine / buanderie et espace salle à manger
  • 3 chambres avec rangements, dont une avec loggia
  • Une salle d'eau avec WC Une cave ainsi qu'une place de parking viennent compléter l'appartement. Boulevard PASTEUR NICE Un secteur recherché, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports : idéal pour une famille, ceux qui recherchent un confort de vie, de la luminosité et praticité au quotidien. Des questions ? Une visite ? Contactez-nous sans tarder pour découvrir ce bien.
Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 288 920€
Prix d'acquisition : 224 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 271 000€
Frais de notaire : 17 920€
Coût estimé : 17 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1544€/mois
Loyer annuel estimé : 18530€/an
Fourchette totale : 1098€ - 2172€/mois
Fourchette annuelle : 13172€ - 26068€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 102,04 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :423 469 €
Prix d'achat :224 000 €
Décote à l'achat :-199 469€ (-47.1%)
Marge achat-revente :134 549€ (31.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 411,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :84,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 495,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 382,52€
Coût de l'assurance :25 280,50€
Taxe foncière : 1 852,99€/an
Soit par mois : 154,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 544,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 649,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 530 €/an
Calcul : 1 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 011 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 190 €
Revenus locatifs : +18 530 €
Charges déductibles : -59 190 €
Résultat foncier Année 1 : -40 660 €(Déficit de 40 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 190 €/an
Revenus locatifs : +18 530 €
Charges déductibles : -12 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 340 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19259.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 600 €(65% de 224 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 295 €/an
Calcul : 145 600 € × 3,636% = 5 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 530 €59 199 €9 334 €-40 669 €21 400 €19 269 €19 269 €
218 901 €11 947 €9 082 €6 954 €--12 315 €
319 279 €11 686 €8 822 €7 593 €--4 722 €
419 664 €11 417 €8 552 €8 247 €---
520 057 €11 139 €8 274 €8 919 €---
620 459 €10 851 €7 987 €9 607 €---
720 868 €10 554 €7 690 €10 313 €---
821 285 €10 247 €7 383 €11 038 €---
921 711 €9 930 €7 066 €11 780 €---
1022 145 €9 603 €6 739 €12 542 €---
1122 588 €9 265 €6 400 €13 323 €---
1223 040 €8 915 €6 051 €14 125 €---
1323 500 €8 554 €5 690 €14 947 €---
1423 970 €8 181 €5 316 €15 790 €---
1524 450 €7 795 €4 931 €16 655 €---
1624 939 €7 397 €4 532 €17 542 €---
1725 438 €6 985 €4 121 €18 453 €---
1825 946 €6 560 €3 696 €19 387 €---
1926 465 €6 120 €3 256 €20 345 €---
2026 995 €5 666 €2 802 €21 328 €---
2127 535 €5 197 €2 333 €22 337 €---
2228 085 €4 713 €1 849 €23 372 €---
2328 647 €4 212 €1 348 €24 435 €---
2429 220 €3 695 €831 €25 525 €---
2529 804 €3 160 €296 €26 644 €---
TOTAL593 520 €252 988 €134 383 €340 532 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 532 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 891 €-6 420 €+10 311 €
2+3 891 €0 €+3 891 €
3+3 891 €0 €+3 891 €
4+3 891 €+1 058 €+2 833 €
5+3 891 €+2 676 €+1 215 €
6+3 891 €+2 882 €+1 009 €
7+3 891 €+3 094 €+797 €
8+3 891 €+3 311 €+580 €
9+3 891 €+3 534 €+357 €
10+3 891 €+3 763 €+128 €
11+3 891 €+3 997 €-106 €
12+3 891 €+4 237 €-346 €
13+3 891 €+4 484 €-593 €
14+3 891 €+4 737 €-846 €
15+3 891 €+4 996 €-1 105 €
16+3 891 €+5 263 €-1 372 €
17+3 891 €+5 536 €-1 645 €
18+3 891 €+5 816 €-1 925 €
19+3 891 €+6 103 €-2 212 €
20+3 891 €+6 398 €-2 507 €
21+3 891 €+6 701 €-2 810 €
22+3 891 €+7 012 €-3 121 €
23+3 891 €+7 330 €-3 439 €
24+3 891 €+7 658 €-3 767 €
25+3 891 €+7 993 €-4 102 €
Total+97 275 €+102 160 €+-4 885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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