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Maison 3 pièces 70 m²

Bien expiré
VillePérassay (36)
Surface70m²
Coût Total112 980€
Loyer Annuel5 112€
Rentabilité4.52%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 557,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de campagne dans hameau calme mais habité à 12 km de Boussac et 8 km de Sainte Sévère sur Indre. Vie de plain pied possible, rampe d'accès à la maison pour les personnes à mobilité réduite. Le bien à rénover se compose d'un séjour de 24 m², d'une grande chambre de 17 m² avec parquet, d'une cuisine de 12 m², d'une seconde chambre de 10 m², d'une salle d'eau avec douche à l'italienne et d'un WC indépendant. Grand cellier de 11 m² avec accès sur l'extérieur. Grenier aménageable. Chauffage au fioul. Fenêtres en simple vitrage. Fosse septique. Cour goudronnée à l'avant de la maison. 2 caves. Interphone. Jardin de 408 m² avec hangar de 100 m² environ de l'autre côté de la route (très peu passante). Portail grande largeur idéal camping car ou véhicules utilitaires. Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobilier - Contactez Carole LELONGT Agent commercial en immobilier inscrite au RSAC de Châteauroux sous le numéro 884 148 081

Ville : Pérassay
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.475286, 2.146825
Total : 112 980€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 70 860€
Valeur du bien : 109 860€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 426€/mois
Loyer annuel estimé : 5112€/an
Fourchette totale : 338€ - 536€/mois
Fourchette annuelle : 4062€ - 6433€/an
Rentabilité brute :4.52%
Fourchette de rentabilité :3.59% - 5.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :33,89€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 589,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 806,84€
Coût de l'assurance :10 168,20€
Taxe foncière : 511,16€/an
Soit par mois : 42,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 425,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 392 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 24 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 70 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 860 €(1 012 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 200€
    Isolation combles perdus: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie)
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Rafraîchissement salon:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:10 500€
    Mise aux normes plomberie: 70 m² × 150€/m² = 10500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pérassay (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 112 €/an
Calcul : 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 980 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 503 €
Revenus locatifs : +5 112 €
Charges déductibles : -75 503 €
Résultat foncier Année 1 : -70 391 €(Déficit de 70 391 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 643 €/an
Revenus locatifs : +5 112 €
Charges déductibles : -4 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 469 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48991.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 112 €75 507 €3 729 €-70 395 €21 400 €48 995 €48 995 €
25 214 €4 547 €3 629 €667 €--48 328 €
35 318 €4 444 €3 526 €874 €--47 454 €
45 424 €4 337 €3 419 €1 087 €--46 366 €
55 533 €4 227 €3 309 €1 306 €--45 060 €
65 644 €4 113 €3 195 €1 531 €--43 529 €
75 756 €3 995 €3 077 €1 762 €--41 767 €
85 872 €3 873 €2 955 €1 999 €--39 768 €
95 989 €3 747 €2 829 €2 242 €--37 526 €
106 109 €3 616 €2 698 €2 492 €--35 033 €
116 231 €3 482 €2 564 €2 749 €--32 284 €
126 356 €3 342 €2 424 €3 013 €---
136 483 €3 198 €2 280 €3 284 €---
146 612 €3 049 €2 131 €3 563 €---
156 745 €2 895 €1 977 €3 849 €---
166 880 €2 736 €1 818 €4 143 €---
177 017 €2 572 €1 654 €4 446 €---
187 157 €2 401 €1 483 €4 756 €---
197 301 €2 225 €1 308 €5 075 €---
207 447 €2 043 €1 126 €5 403 €---
217 596 €1 855 €938 €5 740 €---
227 747 €1 661 €743 €6 087 €---
237 902 €1 460 €542 €6 443 €---
248 060 €1 252 €334 €6 808 €---
258 222 €1 037 €119 €7 185 €---
TOTAL163 725 €147 614 €53 807 €16 111 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 111 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 073 €-6 420 €+7 493 €
2+1 073 €0 €+1 073 €
3+1 073 €0 €+1 073 €
4+1 073 €0 €+1 073 €
5+1 073 €0 €+1 073 €
6+1 073 €0 €+1 073 €
7+1 073 €0 €+1 073 €
8+1 073 €0 €+1 073 €
9+1 073 €0 €+1 073 €
10+1 073 €0 €+1 073 €
11+1 073 €0 €+1 073 €
12+1 073 €+904 €+169 €
13+1 073 €+985 €+88 €
14+1 073 €+1 069 €+4 €
15+1 073 €+1 155 €-82 €
16+1 073 €+1 243 €-170 €
17+1 073 €+1 334 €-261 €
18+1 073 €+1 427 €-354 €
19+1 073 €+1 523 €-450 €
20+1 073 €+1 621 €-548 €
21+1 073 €+1 722 €-649 €
22+1 073 €+1 826 €-753 €
23+1 073 €+1 933 €-860 €
24+1 073 €+2 043 €-970 €
25+1 073 €+2 155 €-1 082 €
Total+26 825 €+14 519 €+12 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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