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Appartement 5 pièces à vendre à Tarbes, quartier Foirail - 98 000 €

VilleTarbes (65)
Surface85.77m²
Coût Total121 220€
Loyer Annuel9 008€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 85.77 m²
Prix au m² : 1 154,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement de 5 pièces, situé au 2ème étage d'un immeuble des années 70 à Tarbes. D'une surface de 85,77m², il comprend 3 chambres, une cuisine indépendante avec cellier/buanderie attenante, une salle de bain, une salle d'eau et un WC séparé. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz, et les fenêtres en aluminium double vitrage garantissent un bon confort thermique et phonique. Proche de nombreuses commodités, vous trouverez à proximité plusieurs écoles. De plus, des supermarchés, pharmacies, restaurants, bureaux de poste et cabinets médicaux sont facilement accessibles. Copropriété de 64 lots - dont 20 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1481.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/155321.pdf

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.230658, 0.090577
Total : 121 220€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 14 300€
Valeur du bien : 113 300€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.77m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9008€/an
Fourchette totale : 609€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 7312€ - 11098€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 478,72 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 830 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-27 830€ (-21.9%)
Marge achat-revente :5 610€ (4.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 627,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 924,37€
Coût de l'assurance :9 091,50€
Taxe foncière : 900,79€/an
Soit par mois : 75,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 123,42€/mois
Soit par an : 1 481,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 750,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz, conforme aux normes.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 300 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 350€/m² = 3500€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant lavabo, douche, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 008 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 481 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 054 €
Revenus locatifs : +9 008 €
Charges déductibles : -21 054 €
Résultat foncier Année 1 : -12 046 €(Déficit de 12 046 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 754 €/an
Revenus locatifs : +9 008 €
Charges déductibles : -6 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 254 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1346.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 008 €21 058 €4 013 €-12 050 €10 700 €1 350 €1 350 €
29 188 €6 651 €3 905 €2 537 €---
39 372 €6 540 €3 795 €2 832 €---
49 559 €6 425 €3 680 €3 134 €---
59 750 €6 307 €3 561 €3 444 €---
69 945 €6 184 €3 439 €3 761 €---
710 144 €6 057 €3 312 €4 087 €---
810 347 €5 926 €3 181 €4 421 €---
910 554 €5 791 €3 045 €4 764 €---
1010 765 €5 650 €2 905 €5 115 €---
1110 981 €5 506 €2 760 €5 475 €---
1211 200 €5 356 €2 610 €5 845 €---
1311 424 €5 201 €2 455 €6 223 €---
1411 653 €5 040 €2 295 €6 612 €---
1511 886 €4 875 €2 129 €7 011 €---
1612 123 €4 703 €1 958 €7 420 €---
1712 366 €4 526 €1 781 €7 840 €---
1812 613 €4 343 €1 598 €8 270 €---
1912 865 €4 154 €1 408 €8 712 €---
2013 123 €3 958 €1 212 €9 165 €---
2113 385 €3 755 €1 010 €9 630 €---
2213 653 €3 546 €800 €10 107 €---
2313 926 €3 329 €584 €10 597 €---
2414 205 €3 105 €360 €11 099 €---
2514 489 €2 874 €128 €11 615 €---
TOTAL288 525 €140 861 €57 924 €147 665 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 892 €-3 210 €+5 102 €
2+1 892 €+356 €+1 536 €
3+1 892 €+850 €+1 042 €
4+1 892 €+940 €+952 €
5+1 892 €+1 033 €+859 €
6+1 892 €+1 128 €+764 €
7+1 892 €+1 226 €+666 €
8+1 892 €+1 326 €+566 €
9+1 892 €+1 429 €+463 €
10+1 892 €+1 534 €+358 €
11+1 892 €+1 643 €+249 €
12+1 892 €+1 753 €+139 €
13+1 892 €+1 867 €+25 €
14+1 892 €+1 984 €-92 €
15+1 892 €+2 103 €-211 €
16+1 892 €+2 226 €-334 €
17+1 892 €+2 352 €-460 €
18+1 892 €+2 481 €-589 €
19+1 892 €+2 614 €-722 €
20+1 892 €+2 750 €-858 €
21+1 892 €+2 889 €-997 €
22+1 892 €+3 032 €-1 140 €
23+1 892 €+3 179 €-1 287 €
24+1 892 €+3 330 €-1 438 €
25+1 892 €+3 484 €-1 592 €
Total+47 300 €+44 299 €+3 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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