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Appartement à vendre

VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface58
Coût Total88 500
Loyer Annuel5 892
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-83
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 120,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 15 m²), 2 chambres, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition nord, Interphone, Non meublé

ref: 400SB. EXCLUSIVITÉ Bourg-Saint-Andéol

L'agence Agence Home Sun vous présente à la vente, en exclusivité cet appartement d'environ 58 m².

Avec son balcon, il se compose d'une pièce de vie lumineuse, d'une cuisine indépendante avec arrière-cuisine, de deux chambres, d'une salle de bain avec baignoire et d'un toilette séparé. Une cave ainsi qu'un parking au pied de l'immeuble complètent le bien.

Menuiseries en PVC double vitrage, chauffage individuel au gaz et eau chaude individuelle. Charges de copropriété de 182 € par trimestre comprenant les charges courantes et provisions sur travaux.

Déjà loué 507 € par mois, ce bien offre une rentabilité brute d'environ 9%, idéale pour un investissement avec revenus immédiats.

Un investissement efficace avec un rendement attractif. Opportunité à saisir rapidement !

Pas de procédure en cours

Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.395608, 4.610554
Total : 88 500
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 18 300
Valeur du bien : 83 300
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5892€/an
Fourchette totale : 401€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4813€ - 7214€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 022,03 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :117 278
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-52 278 (-44.6%)
Marge achat-revente :28 778€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 995,90
Coût de l'assurance :7 743,75
Taxe foncière : 589,21€/an
Soit par mois : 49,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,67€/mois
Soit par an : 728,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 491,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée milieu de gamme
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, légère mise à jour recommandée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, optionnel pour amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 300(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200
    Cuisine complète milieu de gamme: 8500€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salle de bain:4 500
    Salle de bain complète: 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (40 m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts observés dans la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 892 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 589 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 898
Revenus locatifs : +5 892
Charges déductibles : -22 898
Résultat foncier Année 1 : -17 006(Déficit de 17 006 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 306
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 598 €/an
Revenus locatifs : +5 892
Charges déductibles : -4 598
Résultat foncier Années 2+ : 1 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6305.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 89222 9012 974-17 00810 700 €6 308 €6 308 €
26 0104 5222 8951 488--4 820 €
36 1304 4402 8131 690--3 130 €
46 2534 3552 7281 897--1 233 €
56 3784 2682 6412 110---
66 5054 1782 5512 328---
76 6364 0842 4572 551---
86 7683 9872 3602 781---
96 9043 8872 2603 016---
107 0423 7842 1563 258---
117 1823 6762 0493 506---
127 3263 5651 9383 761---
137 4733 4511 8244 022---
147 6223 3321 7054 290---
157 7753 2091 5824 565---
167 9303 0821 4554 848---
178 0892 9511 3245 138---
188 2502 8151 1885 435---
198 4152 6741 0475 741---
208 5842 5299026 055---
218 7552 3787516 377---
228 9312 2235966 708---
239 1092 0624357 048---
249 2911 8952687 396---
259 4771 723967 755---
TOTAL188 727101 97142 99686 75610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 756
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 237-3 210+4 447
2+1 2370+1 237
3+1 2370+1 237
4+1 2370+1 237
5+1 237+263+974
6+1 237+698+539
7+1 237+765+472
8+1 237+834+403
9+1 237+905+332
10+1 237+977+260
11+1 237+1 052+185
12+1 237+1 128+109
13+1 237+1 207+30
14+1 237+1 287-50
15+1 237+1 370-133
16+1 237+1 454-217
17+1 237+1 541-304
18+1 237+1 631-394
19+1 237+1 722-485
20+1 237+1 816-579
21+1 237+1 913-676
22+1 237+2 012-775
23+1 237+2 114-877
24+1 237+2 219-982
25+1 237+2 326-1 089
Total+30 925+26 027+4 898
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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