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Maison - 6 pièce(s) - 114 m²

Bien expiré
VilleBélesta (09)
Surface114
Coût Total130 140
Loyer Annuel8 271
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-58
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 605,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle maison en pierre, de 114 m2 habitable, répartie sur trois niveaux et offrant un beau potentiel d'aménagement. Au rez-de-chaussée, vous y trouverez un salon avec cheminée, une cuisine pouvant être aménagée selon vos envies, ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Au premier étage, un palier dessert deux grandes chambres (dont l'une dispose d'un toilettes et d'un dressing), avec la possibilité d'y créer une salle d'eau supplémentaire. Au 2ème étage : une autre chambre ainsi qu'une suite parentale de 22 m2 (bénéficiant d'un accès direct au balcon). Le grenier de 43 m2 (doté lui aussi d'un accès au balcon) peut être aménagé afin de créer une pièce supplémentaire tel qu'un atelier ou un espace détente. Système de chauffage à installer, offrant la liberté de choisir l'énergie la plus adaptée (bois, pompe à chaleur, électrique...). Assainissement tout-à-l'égout, conforme au réseau communal. Menuiseries en bois double vitrage. La maison est proche des stations de ski, idéal pour les amateurs de sports d'hiver, et à quelques kilomètres des départs de randonnées.

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 6 Nombre de niveaux : 4 Nb de salle d'eau : 1 Nombre de wc : 2

Ville : Bélesta
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Total : 130 140
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 55 620
Valeur du bien : 124 620
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8271€/an
Fourchette totale : 512€ - 928€/mois
Fourchette annuelle : 6143€ - 11136€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 678,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 979,30
Coût de l'assurance :11 387,25
Taxe foncière : 827,07€/an
Soit par mois : 68,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage à installer.
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE, nécessité d'un système de chauffage efficace.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface grenier de 43 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries en bois double vitrage par des fenêtres performantes.
Quantité: 4 fenêtres (estimation pour 114 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres, y compris le revêtement de sol, la peinture et la réfection de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - plafond abîmé et papier peint vieilli.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement écaillée.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 620(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2600€
  • Isolation:1 720
    Isolation combles: 43 m² × 40€/m² = 1720€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:5 100
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 60€/m² = 300€, Douche: 1200€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:9 600
    Rénovation complète chambres: 48 m² × 200€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bélesta (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 271 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 140 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 193
Revenus locatifs : +8 271
Charges déductibles : -61 193
Résultat foncier Année 1 : -52 923(Déficit de 52 923 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 523
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 573 €/an
Revenus locatifs : +8 271
Charges déductibles : -5 573
Résultat foncier Années 2+ : 2 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31522.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 27161 1984 295-52 92721 400 €31 527 €31 527 €
28 4365 4634 1802 973--28 554 €
38 6055 3444 0613 261--25 293 €
48 7775 2213 9383 556--21 737 €
58 9525 0943 8113 859--17 878 €
69 1314 9623 6804 169--13 709 €
79 3144 8273 5444 487--9 222 €
89 5004 6863 4044 814--4 407 €
99 6904 5413 2585 149---
109 8844 3913 1085 493---
1110 0824 2362 9535 846---
1210 2844 0752 7936 208---
1310 4893 9092 6276 580---
1410 6993 7382 4556 961---
1510 9133 5602 2787 353---
1611 1313 3772 0947 754---
1711 3543 1871 9058 166---
1811 5812 9911 7098 590---
1911 8132 7891 5069 024---
2012 0492 5791 2979 470---
2112 2902 3621 0809 927---
2212 5362 13885610 397---
2312 7861 90762410 879---
2413 0421 66738511 375---
2513 3031 42013711 883---
TOTAL264 912149 66361 979115 24921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 249
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737-6 420+8 157
2+1 7370+1 737
3+1 7370+1 737
4+1 7370+1 737
5+1 7370+1 737
6+1 7370+1 737
7+1 7370+1 737
8+1 7370+1 737
9+1 737+223+1 514
10+1 737+1 648+89
11+1 737+1 754-17
12+1 737+1 862-125
13+1 737+1 974-237
14+1 737+2 088-351
15+1 737+2 206-469
16+1 737+2 326-589
17+1 737+2 450-713
18+1 737+2 577-840
19+1 737+2 707-970
20+1 737+2 841-1 104
21+1 737+2 978-1 241
22+1 737+3 119-1 382
23+1 737+3 264-1 527
24+1 737+3 412-1 675
25+1 737+3 565-1 828
Total+43 425+34 575+8 850
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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