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Appartement - 4 pièce(s) - 97 m²

Bien expiré
VilleLesparre-Médoc (33)
Surface97
Coût Total181 920
Loyer Annuel11 583
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 536,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au sein de l'étage d'une petite copropriété, découvrez cet appartement entièrement rénové en 2024 avec des matériaux de qualité. Dès l'entrée, on apprécie la belle hauteur sous plafond qui offre une atmosphère élégante et lumineuse. L'appartement comprend une salle d'eau combinant douche et baignoire, un WC indépendant, deux grandes chambres confortables, ainsi qu'un salon séjour chaleureux ouvert sur une cuisine aménagée et équipée. Un cellier vient parfaire cet ensemble en apportant un espace de rangement très appréciable. La rénovation complète réalisée en 2024 a porté sur l'ensemble du logement, incluant notamment la plomberie, l'électricité et l'isolation, garantissant ainsi un confort moderne et durable. Les menuiseries en PVC double vitrage renforcent la performance thermique, et le bien est raccordé au tout-à-l'égout. Aucun travaux n'est à prévoir : cet appartement prêt à vivre n'attend plus que vous pour devenir votre nouveau chez-vous. Contactez moi pour une visite ! Kévin GUERINET - AJP LESPARRE IMMOBILIER - Copropriété de 5 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 245.28 euros.

Etat général : Très bon état Surface séjour : 34.39 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Accumulateurs Chauffage (mode) : poele Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : AmenageeEquipee Numéro de mandat : 1420

Précision localisation : Place Laborie

Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.303662, -0.946316
Total : 181 920
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 21 000
Valeur du bien : 170 000
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11583€/an
Fourchette totale : 777€ - 1199€/mois
Fourchette annuelle : 9325€ - 14388€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 939,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 326,09
Coût de l'assurance :15 463,20
Taxe foncière : 1 158,33€/an
Soit par mois : 96,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,44€/mois
Soit par an : 245,28€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 965,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire et des sanitaires
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 000(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Peinture murs 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Parquet flottant 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 583 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 920 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 245 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 876
Revenus locatifs : +11 583
Charges déductibles : -28 876
Résultat foncier Année 1 : -17 293(Déficit de 17 293 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 593
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 876 €/an
Revenus locatifs : +11 583
Charges déductibles : -7 876
Résultat foncier Années 2+ : 3 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6592.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 58328 8825 859-17 29810 700 €6 598 €6 598 €
211 8157 7235 7014 092--2 506 €
312 0517 5595 5374 492---
412 2927 3905 3684 902---
512 5387 2155 1935 323---
612 7897 0355 0135 754---
713 0456 8484 8266 196---
813 3066 6554 6336 650---
913 5726 4564 4347 115---
1013 8436 2514 2297 592---
1114 1206 0384 0168 082---
1214 4025 8193 7978 584---
1314 6905 5923 5709 098---
1414 9845 3583 3359 627---
1515 2845 1163 09310 168---
1615 5904 8662 84310 724---
1715 9014 6072 58511 294---
1816 2194 3402 31811 879---
1916 5444 0652 04212 479---
2016 8753 7801 75813 095---
2117 2123 4861 46313 727---
2217 5563 1821 15914 375---
2317 9072 86784515 040---
2418 2662 54352115 723---
2518 6312 20818616 423---
TOTAL371 015155 87984 326215 13610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 136
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 432-3 210+5 642
2+2 4320+2 432
3+2 432+596+1 836
4+2 432+1 471+961
5+2 432+1 597+835
6+2 432+1 726+706
7+2 432+1 859+573
8+2 432+1 995+437
9+2 432+2 135+297
10+2 432+2 278+154
11+2 432+2 425+7
12+2 432+2 575-143
13+2 432+2 730-298
14+2 432+2 888-456
15+2 432+3 050-618
16+2 432+3 217-785
17+2 432+3 388-956
18+2 432+3 564-1 132
19+2 432+3 744-1 312
20+2 432+3 928-1 496
21+2 432+4 118-1 686
22+2 432+4 312-1 880
23+2 432+4 512-2 080
24+2 432+4 717-2 285
25+2 432+4 927-2 495
Total+60 800+64 541+-3 741
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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