Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface97m²
Coût Total185 160€
Loyer Annuel15 065€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 618,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Exposition ouest

69200 VÉNISSIEUX FORT POTENTIEL - 4 CHAMBRES - GARAGE - Efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne et Laurent PICOT sont fiers de vous proposer cet appartement de type T5 et de 98m2. Situé au 5 Avenue Jean Cagne et étant au premier étage avec ascenseur ce dernier est composé d'une belle pièce à vivre de 23m2 climatisée donnant accès à un balcon exposé Ouest, d'une cuisine indépendante de 4 chambres spacieuses, d'une salle d'eau, d'une buanderie, d'un cagibi et d'un Wc séparé. Une cave et un garage en sous-sol complète ce bien. Triples virages et volets roulants pour plus de confort .Chauffage, eau froide et eau chaude collectif. Taxe foncière 1 000 euros. Pour plus de renseignements contacter Laurent PICOT par téléphone ou par mail. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Laurent Picot - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de LYON sous le n°444217764. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.699955, 4.872078
Total : 185 160€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 172 600€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1255€/mois
Loyer annuel estimé : 15065€/an
Fourchette totale : 1037€ - 1520€/mois
Fourchette annuelle : 12440€ - 18243€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 536,36 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 027 €
Prix d'achat :157 000 €
Décote à l'achat :-89 027€ (-36.2%)
Marge achat-revente :60 867€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 926,38€
Coût de l'assurance :16 201,50€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 255,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 064,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vénissieux. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur des estimations réalistes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 065 €/an
Calcul : 1 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 160 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 647 €
Revenus locatifs : +15 065 €
Charges déductibles : -23 647 €
Résultat foncier Année 1 : -8 583 €(Déficit de 8 583 €)
Imputable sur revenu global : 8 583 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 047 €/an
Revenus locatifs : +15 065 €
Charges déductibles : -8 047 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 017 €/an
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 065 €23 653 €6 405 €-8 589 €8 589 €--
215 366 €7 886 €6 238 €7 480 €---
315 673 €7 712 €6 064 €7 961 €---
415 987 €7 532 €5 884 €8 455 €---
516 306 €7 346 €5 697 €8 961 €---
616 632 €7 153 €5 505 €9 480 €---
716 965 €6 953 €5 305 €10 012 €---
817 304 €6 746 €5 098 €10 559 €---
917 651 €6 531 €4 883 €11 119 €---
1018 004 €6 310 €4 661 €11 694 €---
1118 364 €6 080 €4 432 €12 284 €---
1218 731 €5 842 €4 194 €12 889 €---
1319 106 €5 595 €3 947 €13 510 €---
1419 488 €5 340 €3 692 €14 148 €---
1519 877 €5 076 €3 428 €14 802 €---
1620 275 €4 802 €3 154 €15 473 €---
1720 680 €4 518 €2 870 €16 162 €---
1821 094 €4 225 €2 577 €16 869 €---
1921 516 €3 921 €2 273 €17 595 €---
2021 946 €3 606 €1 958 €18 340 €---
2122 385 €3 280 €1 632 €19 105 €---
2222 833 €2 943 €1 295 €19 890 €---
2323 290 €2 593 €945 €20 696 €---
2423 755 €2 231 €583 €21 524 €---
2524 230 €1 856 €208 €22 374 €---
TOTAL482 522 €149 728 €92 926 €332 795 €8 589 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 577 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 164 €-2 577 €+5 741 €
2+3 164 €+2 244 €+920 €
3+3 164 €+2 388 €+776 €
4+3 164 €+2 536 €+628 €
5+3 164 €+2 688 €+476 €
6+3 164 €+2 844 €+320 €
7+3 164 €+3 004 €+160 €
8+3 164 €+3 168 €-4 €
9+3 164 €+3 336 €-172 €
10+3 164 €+3 508 €-344 €
11+3 164 €+3 685 €-521 €
12+3 164 €+3 867 €-703 €
13+3 164 €+4 053 €-889 €
14+3 164 €+4 244 €-1 080 €
15+3 164 €+4 441 €-1 277 €
16+3 164 €+4 642 €-1 478 €
17+3 164 €+4 849 €-1 685 €
18+3 164 €+5 061 €-1 897 €
19+3 164 €+5 278 €-2 114 €
20+3 164 €+5 502 €-2 338 €
21+3 164 €+5 731 €-2 567 €
22+3 164 €+5 967 €-2 803 €
23+3 164 €+6 209 €-3 045 €
24+3 164 €+6 457 €-3 293 €
25+3 164 €+6 712 €-3 548 €
Total+79 100 €+99 838 €+-20 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →