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À vendre – Appartement T3 de 66 m² – Toulouse Soupetard

VilleToulouse (31)
Surface66
Coût Total133 440
Loyer Annuel9 773
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-124
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 787,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

À vendre – Appartement T3 de 66 m² – Toulouse Soupetard

Situé au 4ᵉ et dernier étage sans ascenseur d'une résidence des années 70, cet appartement T3 de 66 m² offre un cadre de vie lumineux et agréable dans un environnement calme et résidentiel.

Il se compose :

d'une entrée, d'une cuisine indépendante aménagée avec cellier, de deux chambres, d'une salle de bain, de WC séparés, et d'une belle pièce de vie bénéficiant d'un beau volume.

Le chauffage est individuel au gaz.

Des travaux de rafraichissement ont été réalisés il y a 4 ans (factures disponibles).

Très lumineux et bien exposé, l'appartement dispose également : d'un balcon, d'une cave/cellier, et d'une place de parking.

Situé dans le quartier recherché de Soupetard, à proximité des commerces, des écoles et des transports :

bus à quelques minutes à pied, métro Roseraie (ligne A) rapidement accessible, accès rapide au centre-ville, à la gare Matabiau et à la rocade.

Bien vendu loué, idéal pour un investissement locatif. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/toulouse-31/agence-immobiliere/foncia-transaction-toulouse-1101

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31500
Coordonnées : 43.609602, 1.477936
Total : 133 440
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 124 000
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9773€/an
Fourchette totale : 638€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 7651€ - 12484€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 786,89 €/m²
Basé sur :397 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 935
Prix d'achat :118 000
Décote à l'achat :-65 935 (-35.8%)
Marge achat-revente :50 495€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 969,63
Coût de l'assurance :11 676,00
Taxe foncière : 977,32€/an
Soit par mois : 81,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 440 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 856
Revenus locatifs : +9 773
Charges déductibles : -13 856
Résultat foncier Année 1 : -4 083(Déficit de 4 083 €)
Imputable sur revenu global : 4 083
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 856 €/an
Revenus locatifs : +9 773
Charges déductibles : -7 856
Résultat foncier Années 2+ : 1 917 €/an
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 77313 8614 616-4 0874 087 €--
29 9697 7404 4952 229---
310 1687 6144 3702 554---
410 3717 4854 2402 887---
510 5797 3504 1063 228---
610 7907 2113 9673 579---
711 0067 0673 8233 939---
811 2266 9183 6744 308---
911 4516 7643 5194 687---
1011 6806 6043 3595 076---
1111 9136 4383 1945 475---
1212 1526 2673 0225 885---
1312 3956 0892 8456 306---
1412 6435 9052 6616 738---
1512 8965 7152 4707 181---
1613 1535 5172 2737 636---
1713 4165 3132 0698 103---
1813 6855 1011 8578 583---
1913 9594 8821 6389 076---
2014 2384 6561 4119 582---
2114 5224 4211 17610 102---
2214 8134 17793310 636---
2315 1093 92568111 184---
2415 4113 66442011 747---
2515 7203 39415012 325---
TOTAL313 038154 07966 970158 9594 087Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 226
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 959
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 052-1 226+3 278
2+2 052+669+1 383
3+2 052+766+1 286
4+2 052+866+1 186
5+2 052+969+1 083
6+2 052+1 074+978
7+2 052+1 182+870
8+2 052+1 292+760
9+2 052+1 406+646
10+2 052+1 523+529
11+2 052+1 643+409
12+2 052+1 766+286
13+2 052+1 892+160
14+2 052+2 021+31
15+2 052+2 154-102
16+2 052+2 291-239
17+2 052+2 431-379
18+2 052+2 575-523
19+2 052+2 723-671
20+2 052+2 875-823
21+2 052+3 031-979
22+2 052+3 191-1 139
23+2 052+3 355-1 303
24+2 052+3 524-1 472
25+2 052+3 698-1 646
Total+51 300+47 688+3 612
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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