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À vendre – Appartement T3 de 66 m² – Toulouse Soupetard

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface66m²
Coût Total133 440€
Loyer Annuel9 773€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 787,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

À vendre – Appartement T3 de 66 m² – Toulouse Soupetard

Situé au 4ᵉ et dernier étage sans ascenseur d'une résidence des années 70, cet appartement T3 de 66 m² offre un cadre de vie lumineux et agréable dans un environnement calme et résidentiel.

Il se compose :

d'une entrée, d'une cuisine indépendante aménagée avec cellier, de deux chambres, d'une salle de bain, de WC séparés, et d'une belle pièce de vie bénéficiant d'un beau volume.

Le chauffage est individuel au gaz.

Des travaux de rafraichissement ont été réalisés il y a 4 ans (factures disponibles).

Très lumineux et bien exposé, l'appartement dispose également : d'un balcon, d'une cave/cellier, et d'une place de parking.

Situé dans le quartier recherché de Soupetard, à proximité des commerces, des écoles et des transports :

bus à quelques minutes à pied, métro Roseraie (ligne A) rapidement accessible, accès rapide au centre-ville, à la gare Matabiau et à la rocade.

Bien vendu loué, idéal pour un investissement locatif. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/toulouse-31/agence-immobiliere/foncia-transaction-toulouse-1101

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31500
Coordonnées : 43.609602, 1.477936
Total : 133 440€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 124 000€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9773€/an
Fourchette totale : 638€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 7651€ - 12484€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 786,89 €/m²
Basé sur :397 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 935 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-65 935€ (-35.8%)
Marge achat-revente :50 495€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 969,63€
Coût de l'assurance :11 676,00€
Taxe foncière : 977,32€/an
Soit par mois : 81,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 440 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 856 €
Revenus locatifs : +9 773 €
Charges déductibles : -13 856 €
Résultat foncier Année 1 : -4 083 €(Déficit de 4 083 €)
Imputable sur revenu global : 4 083 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 856 €/an
Revenus locatifs : +9 773 €
Charges déductibles : -7 856 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 917 €/an
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 773 €13 861 €4 616 €-4 087 €4 087 €--
29 969 €7 740 €4 495 €2 229 €---
310 168 €7 614 €4 370 €2 554 €---
410 371 €7 485 €4 240 €2 887 €---
510 579 €7 350 €4 106 €3 228 €---
610 790 €7 211 €3 967 €3 579 €---
711 006 €7 067 €3 823 €3 939 €---
811 226 €6 918 €3 674 €4 308 €---
911 451 €6 764 €3 519 €4 687 €---
1011 680 €6 604 €3 359 €5 076 €---
1111 913 €6 438 €3 194 €5 475 €---
1212 152 €6 267 €3 022 €5 885 €---
1312 395 €6 089 €2 845 €6 306 €---
1412 643 €5 905 €2 661 €6 738 €---
1512 896 €5 715 €2 470 €7 181 €---
1613 153 €5 517 €2 273 €7 636 €---
1713 416 €5 313 €2 069 €8 103 €---
1813 685 €5 101 €1 857 €8 583 €---
1913 959 €4 882 €1 638 €9 076 €---
2014 238 €4 656 €1 411 €9 582 €---
2114 522 €4 421 €1 176 €10 102 €---
2214 813 €4 177 €933 €10 636 €---
2315 109 €3 925 €681 €11 184 €---
2415 411 €3 664 €420 €11 747 €---
2515 720 €3 394 €150 €12 325 €---
TOTAL313 038 €154 079 €66 970 €158 959 €4 087 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 226 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 052 €-1 226 €+3 278 €
2+2 052 €+669 €+1 383 €
3+2 052 €+766 €+1 286 €
4+2 052 €+866 €+1 186 €
5+2 052 €+969 €+1 083 €
6+2 052 €+1 074 €+978 €
7+2 052 €+1 182 €+870 €
8+2 052 €+1 292 €+760 €
9+2 052 €+1 406 €+646 €
10+2 052 €+1 523 €+529 €
11+2 052 €+1 643 €+409 €
12+2 052 €+1 766 €+286 €
13+2 052 €+1 892 €+160 €
14+2 052 €+2 021 €+31 €
15+2 052 €+2 154 €-102 €
16+2 052 €+2 291 €-239 €
17+2 052 €+2 431 €-379 €
18+2 052 €+2 575 €-523 €
19+2 052 €+2 723 €-671 €
20+2 052 €+2 875 €-823 €
21+2 052 €+3 031 €-979 €
22+2 052 €+3 191 €-1 139 €
23+2 052 €+3 355 €-1 303 €
24+2 052 €+3 524 €-1 472 €
25+2 052 €+3 698 €-1 646 €
Total+51 300 €+47 688 €+3 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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