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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface70.7m²
Coût Total113 492€
Loyer Annuel6 773€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 70.7 m²
Prix au m² : 1 130,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement lumineux à vendre, idéal pour un couple ou une petite famille, situé au dernier étage sans ascenseur. Ce logement de 70,7 m² se distingue par son bon état général et ses belles prestations.

Vous apprécierez une cuisine moderne et équipée, avec accès direct à un balcon agréable — parfait pour prendre un café le matin . Le grand séjour lumineux offre une jolie vue dégagée sur l'extérieur et prolonge l'espace de vie. Deux chambres avec placards, offre confort et rangement.

Pratique au quotidien : une cave pour les rangements et un garage fermé. Chauffage collectif. Le bien se situe à proximité des transports en commun, facilitant vos déplacements quotidiens , et proche d'une école, idéal pour les familles .

Ne manquez pas cette opportunité — contactez Sébastien pour plus d'informations et pour organiser une visite ! Référence agence : 3899

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.667450, 4.370090
Total : 113 492€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 27 200€
Valeur du bien : 107 100€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.7m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6773€/an
Fourchette totale : 438€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 5260€ - 8721€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :862,07 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 948 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :+18 952€ (+31.1%)
Marge achat-revente :-52 544€ (-86.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 137,75€
Coût de l'assurance :9 930,55€
Taxe foncière : 677,30€/an
Soit par mois : 56,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 564,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 859,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-295,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une chaudière individuelle à condensation si applicable.
Quantité: 1 système pour 70.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 50 m²) × 24€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (environ 30 m²) × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 cuisine (environ 30 m²) × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 773 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 492 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 677 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 584 €
Revenus locatifs : +6 773 €
Charges déductibles : -34 584 €
Résultat foncier Année 1 : -27 811 €(Déficit de 27 811 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 411 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 384 €/an
Revenus locatifs : +6 773 €
Charges déductibles : -7 384 €
Résultat foncier Années 2+ : -611 €/an(Déficit de 611 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6411.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 773 €34 588 €3 813 €-27 815 €21 400 €6 415 €6 415 €
26 908 €7 287 €3 712 €-378 €378 €-6 415 €
37 047 €7 182 €3 607 €-135 €135 €-6 415 €
47 188 €7 073 €3 499 €114 €--6 301 €
57 331 €6 961 €3 387 €370 €--5 931 €
67 478 €6 845 €3 271 €633 €--5 298 €
77 627 €6 725 €3 151 €902 €--4 396 €
87 780 €6 601 €3 027 €1 179 €--3 217 €
97 936 €6 473 €2 898 €1 463 €--1 755 €
108 094 €6 340 €2 765 €1 754 €--0 €
118 256 €6 203 €2 628 €2 054 €---
128 421 €6 060 €2 486 €2 361 €---
138 590 €5 913 €2 339 €2 677 €---
148 762 €5 761 €2 187 €3 000 €---
158 937 €5 604 €2 029 €3 333 €---
169 116 €5 441 €1 866 €3 675 €---
179 298 €5 272 €1 698 €4 026 €---
189 484 €5 098 €1 523 €4 386 €---
199 673 €4 918 €1 343 €4 756 €---
209 867 €4 731 €1 157 €5 136 €---
2110 064 €4 538 €964 €5 526 €---
2210 266 €4 338 €764 €5 927 €---
2310 471 €4 132 €557 €6 339 €---
2410 680 €3 918 €344 €6 762 €---
2510 894 €3 697 €123 €7 197 €---
TOTAL216 941 €171 701 €55 138 €45 240 €21 913 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 574 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 422 €-6 420 €+7 842 €
2+1 422 €-113 €+1 535 €
3+1 422 €-41 €+1 463 €
4+1 422 €0 €+1 422 €
5+1 422 €0 €+1 422 €
6+1 422 €0 €+1 422 €
7+1 422 €0 €+1 422 €
8+1 422 €0 €+1 422 €
9+1 422 €0 €+1 422 €
10+1 422 €0 €+1 422 €
11+1 422 €+616 €+806 €
12+1 422 €+708 €+714 €
13+1 422 €+803 €+619 €
14+1 422 €+900 €+522 €
15+1 422 €+1 000 €+422 €
16+1 422 €+1 102 €+320 €
17+1 422 €+1 208 €+214 €
18+1 422 €+1 316 €+106 €
19+1 422 €+1 427 €-5 €
20+1 422 €+1 541 €-119 €
21+1 422 €+1 658 €-236 €
22+1 422 €+1 778 €-356 €
23+1 422 €+1 902 €-480 €
24+1 422 €+2 029 €-607 €
25+1 422 €+2 159 €-737 €
Total+35 550 €+13 572 €+21 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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