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Maison de village à vendre à REUILLY (36260)

VilleReuilly (36)
Surface93m²
Coût Total112 340€
Loyer Annuel7 253€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 822,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 4 pièces, 2 chambres, 709 m² de terrain, 1 place de parking, Cuisine équipée

EXCLUSIVITE // Située proche de Reuilly (36260), à "La Ferté", charmante maison de village en très bon état, idéale pour une résidence principale ou secondaire. Elle offre un beau salon lumineux, une cuisine aménagée et équipée, 2 chambres, un bureau, une salle d’eau, WC séparés et une buanderie. À l’extérieur, vous profitez d’un terrain clos et arboré, d’un car port, de dépendances et d’un grenier non aménageable (espace de stockage). Double vitrage et chauffage individuel gaz (citerne). Une belle opportunité pour ceux qui recherchent une maison à vendre à La Ferté, près de Reuilly, avec extérieur et dépendances.

Ville : Reuilly
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36260
Coordonnées : 47.070387, 2.046105
Total : 112 340€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 29 720€
Valeur du bien : 106 220€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7253€/an
Fourchette totale : 485€ - 753€/mois
Fourchette annuelle : 5819€ - 9041€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :745,1 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 294 €
Prix d'achat :76 500 €
Décote à l'achat :+7 206€ (+10.4%)
Marge achat-revente :-43 046€ (-62.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :44,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 613,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 374,91€
Coût de l'assurance :13 480,80€
Taxe foncière : 725,32€/an
Soit par mois : 60,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 604,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (93 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 720 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€
  • Isolation:3 720€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 40€/m² = 3720€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reuilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 253 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 340 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 990 €
Revenus locatifs : +7 253 €
Charges déductibles : -34 990 €
Résultat foncier Année 1 : -27 737 €(Déficit de 27 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 270 €/an
Revenus locatifs : +7 253 €
Charges déductibles : -5 270 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6336.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 253 €34 994 €4 009 €-27 741 €21 400 €6 341 €6 341 €
27 398 €5 170 €3 906 €2 228 €--4 112 €
37 546 €5 063 €3 798 €2 483 €--1 629 €
47 697 €4 952 €3 687 €2 745 €---
57 851 €4 836 €3 572 €3 015 €---
68 008 €4 717 €3 452 €3 291 €---
78 168 €4 593 €3 328 €3 575 €---
88 332 €4 464 €3 200 €3 867 €---
98 498 €4 331 €3 067 €4 167 €---
108 668 €4 193 €2 929 €4 475 €---
118 842 €4 050 €2 786 €4 792 €---
129 018 €3 902 €2 637 €5 117 €---
139 199 €3 748 €2 483 €5 451 €---
149 383 €3 588 €2 324 €5 794 €---
159 570 €3 423 €2 158 €6 147 €---
169 762 €3 252 €1 987 €6 510 €---
179 957 €3 074 €1 809 €6 883 €---
1810 156 €2 890 €1 625 €7 267 €---
1910 359 €2 699 €1 434 €7 661 €---
2010 566 €2 501 €1 236 €8 066 €---
2110 778 €2 295 €1 031 €8 482 €---
2210 993 €2 083 €818 €8 911 €---
2311 213 €1 862 €597 €9 351 €---
2411 438 €1 633 €369 €9 804 €---
2511 666 €1 396 €132 €10 270 €---
TOTAL232 321 €119 709 €58 375 €112 613 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 523 €-6 420 €+7 943 €
2+1 523 €0 €+1 523 €
3+1 523 €0 €+1 523 €
4+1 523 €+335 €+1 188 €
5+1 523 €+904 €+619 €
6+1 523 €+987 €+536 €
7+1 523 €+1 073 €+450 €
8+1 523 €+1 160 €+363 €
9+1 523 €+1 250 €+273 €
10+1 523 €+1 343 €+180 €
11+1 523 €+1 437 €+86 €
12+1 523 €+1 535 €-12 €
13+1 523 €+1 635 €-112 €
14+1 523 €+1 738 €-215 €
15+1 523 €+1 844 €-321 €
16+1 523 €+1 953 €-430 €
17+1 523 €+2 065 €-542 €
18+1 523 €+2 180 €-657 €
19+1 523 €+2 298 €-775 €
20+1 523 €+2 420 €-897 €
21+1 523 €+2 545 €-1 022 €
22+1 523 €+2 673 €-1 150 €
23+1 523 €+2 805 €-1 282 €
24+1 523 €+2 941 €-1 418 €
25+1 523 €+3 081 €-1 558 €
Total+38 075 €+33 784 €+4 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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