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Achat : Maison La Machine (58260)

VilleMachine (58)
Surface53m²
Coût Total85 040€
Loyer Annuel4 588€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 650,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 53 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Maison À Vendre. Idéal première acquisition. Maison ancienne à rénover à proximité des commerces écoles, elle vous offre une entrée sur salon, cuisine, une chambre, grande salle d'eau. Cave totale un très beau jardin avec accès véhicule d'une surface de 458 m².

Ville : Machine
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58260
Coordonnées : 46.891290, 3.457090
Total : 85 040€
Prix d'acquisition : 34 500€
Travaux : 47 780€
Valeur du bien : 82 280€
Frais de notaire : 2 760€
Coût estimé : 2 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 382€/mois
Loyer annuel estimé : 4588€/an
Fourchette totale : 297€ - 492€/mois
Fourchette annuelle : 3566€ - 5904€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :757,14 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 128 €
Prix d'achat :34 500 €
Décote à l'achat :-5 628€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-44 912€ (-111.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 445,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 314,93€
Coût de l'assurance :7 441,00€
Taxe foncière : 458,84€/an
Soit par mois : 38,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 382,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 484,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 53 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 780 €(902 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ + 3000€ (pose) = 13000€
  • Isolation:6 380€
    Isolation toiture/combles: 53 m² × 60€/m² = 3180€, Main d'œuvre: 20€ = 3200€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (éléments, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Salon - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant salon: 8 m² × 100€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:240€
    Peinture salon: 8 m² × 30€/m² = 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Machine (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 588 €/an
Calcul : 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 391 €
Revenus locatifs : +4 588 €
Charges déductibles : -51 391 €
Résultat foncier Année 1 : -46 803 €(Déficit de 46 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 611 €/an
Revenus locatifs : +4 588 €
Charges déductibles : -3 611 €
Résultat foncier Années 2+ : 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25402.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425 €(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 588 €51 394 €2 857 €-46 805 €21 400 €25 405 €25 405 €
24 680 €3 538 €2 781 €1 142 €--24 263 €
34 774 €3 459 €2 703 €1 314 €--22 949 €
44 869 €3 378 €2 622 €1 491 €--21 458 €
54 967 €3 294 €2 538 €1 672 €--19 785 €
65 066 €3 207 €2 451 €1 859 €--17 927 €
75 167 €3 117 €2 361 €2 050 €--15 877 €
85 271 €3 024 €2 268 €2 246 €--13 631 €
95 376 €2 928 €2 172 €2 448 €--11 183 €
105 484 €2 829 €2 072 €2 655 €--8 528 €
115 593 €2 726 €1 969 €2 868 €--5 660 €
125 705 €2 619 €1 863 €3 086 €---
135 819 €2 509 €1 752 €3 310 €---
145 936 €2 395 €1 638 €3 541 €---
156 054 €2 277 €1 520 €3 777 €---
166 175 €2 155 €1 398 €4 021 €---
176 299 €2 029 €1 272 €4 270 €---
186 425 €1 898 €1 142 €4 527 €---
196 553 €1 763 €1 006 €4 790 €---
206 684 €1 623 €867 €5 061 €---
216 818 €1 479 €722 €5 340 €---
226 955 €1 329 €572 €5 626 €---
237 094 €1 174 €418 €5 920 €---
247 235 €1 014 €258 €6 221 €---
257 380 €848 €92 €6 532 €---
TOTAL146 969 €108 007 €41 315 €38 962 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 962 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+964 €-6 420 €+7 384 €
2+964 €0 €+964 €
3+964 €0 €+964 €
4+964 €0 €+964 €
5+964 €0 €+964 €
6+964 €0 €+964 €
7+964 €0 €+964 €
8+964 €0 €+964 €
9+964 €0 €+964 €
10+964 €0 €+964 €
11+964 €0 €+964 €
12+964 €+926 €+38 €
13+964 €+993 €-29 €
14+964 €+1 062 €-98 €
15+964 €+1 133 €-169 €
16+964 €+1 206 €-242 €
17+964 €+1 281 €-317 €
18+964 €+1 358 €-394 €
19+964 €+1 437 €-473 €
20+964 €+1 518 €-554 €
21+964 €+1 602 €-638 €
22+964 €+1 688 €-724 €
23+964 €+1 776 €-812 €
24+964 €+1 866 €-902 €
25+964 €+1 960 €-996 €
Total+24 100 €+13 387 €+10 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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